BẤT ĐỘNG SẢN GÓP VỐN

"Bẫy" trong hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ
Hợp đồng ủy quyền: Mất trắng như chơi !
Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện "mua rủi ro"
"Bẫy" trong hợp đồng góp vốn mua nền nhà, căn hộ

Với "độc chiêu" mà công ty kinh doanh bất động sản H.Q đưa vào hợp đồng với khách hàng là: "Trường hợp bên A (Cty H.Q) chậm thực hiện nghĩa vụ của mình sau 3 tháng kể từ ngày đến hạn, bên A phải trả lãi một lần duy nhất cho bên B khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng nền đất với lãi suất 1,5% trên số tiền mà bên B đã thanh toán cho bên A".

Với thỏa thuận này thì Cty H.Q muốn trễ hẹn bao nhiêu năm cũng được miễn sao sau khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả lãi suất một lần bằng 1,5% là được.

Trong kinh doanh, nhất là ở lĩnh vực bất động sản thì lời - lỗ là chuyện thường tình và không ít doanh nghiệp sẵn sàng chấp nhận lỗ nặng để giữ chữ tín với khách hàng. Thế nhưng, cũng có nhiều đơn vị kinh doanh chỉ biết phần lợi cho mình, khi gặp khó khăn thì đổ hết thiệt thòi cho khách hàng gánh chịu. Để thực hiện toan tính đó, họ bắt đầu từ những hợp đồng mưu mẹo.

Những hợp đồng "ưu việt"

Nhiều người mua căn hộ cao cấp Tân Hồng Ngọc (xây dựng tại phường Tân Thới Hòa, Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) của Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng phản ánh, theo như hợp đồng mà công ty này ký với họ thì thời gian giao nhận căn hộ chậm nhất là đến ngày 31/12/2007.

Tuy nhiên đến nay đã gần cuối tháng 8/2007 nhưng vẫn chưa thấy công ty thông báo nhận nhà mà chỉ có "thư xin thông cảm" của Tổng Giám đốc Đinh Hồng Hải.

Trong thư gửi khách hàng ngày 23/7/2008, có đoạn "do ảnh hưởng của tình hình giá cả nguyên vật liệu xây dựng trước đó tăng cao và khan hiếm, hiện nay cũng như trong thời gian tới giá cả sẽ còn tăng thêm nữa do tình hình lạm phát kéo dài… Sau khi xem xét tình hình thực tế… chúng tôi nhận thấy thời gian khả thi để chúng tôi có thể bàn giao căn hộ cho quý khách hàng vào quý 4/2008. Để bù đắp cho khách hàng, công ty sẽ không thu phí quản lý trong 2 năm kể từ khi bàn giao căn hộ".

Anh T.K., một khách hàng bức xúc: "Thật ra trong phụ lục hợp đồng, chủ đầu tư đã tặng 2 năm phí quản lý chung cư nên thông báo trên cũng bằng thừa. Chúng tôi chẳng được bù đắp gì cả trong khi hàng tháng phải trả lãi vay ngân hàng, tiền thuê nhà… không phải ít".

Trong khoản 2 điều 7 của hợp đồng có thỏa thuận: "Trường hợp bất khả kháng (phải chăng ở đây chủ đầu tư cho rằng giá cả nguyên vật liệu xây dựng tăng cao là bất khả kháng?) làm ngăn cản bên A thực hiện hợp đồng này trong thời hạn 6 tháng liên tục hoặc lâu hơn thì các bên sẽ có thỏa thuận tiếp tục hoặc chấm dứt thực hiện hợp đồng.

Trong trường hợp chấm dứt hợp đồng bên A sẽ hoàn trả lại số tiền nhận từ bên B (không tính lãi) trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu của bên B". Với ràng buộc quá khôn ngoan này, chủ đầu tư ung dung chờ khi nào nguyên vật liệu giảm giá trở lại thì làm tiếp, còn không thì khách hàng cứ chờ vì chấm dứt hợp đồng mà chỉ lấy lại tiền vốn (đã đóng 90% cho công ty) thì chỉ có nước ôm nợ.

Cũng không kém phần "độc chiêu" mà công ty kinh doanh bất động sản H.Q thường đưa vào hợp đồng ký kết với khách hàng đó là: "Trường hợp bên A (Công ty H.Q) chậm thực hiện nghĩa vụ của mình sau 3 tháng kể từ ngày đến hạn, bên A phải trả lãi một lần duy nhất cho bên B khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng nền đất với lãi suất 1,5% trên số tiền mà bên B đã thanh toán cho bên A".

Với thỏa thuận này có nghĩa là Công ty H.Q muốn trễ hẹn bao nhiêu năm cũng được miễn sao sau khi giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả lãi suất một lần bằng 1,5% là được. Cái chi tiết trả lãi 1,5% lập lờ này ai cũng nghĩ là 1,5%/tháng tính từ ngày công ty trễ hạn, nhưng khi khách hàng yêu cầu đòi bồi thường thì công ty này bảo 1,5% này là trên tổng số tiền mà khách hàng góp chứ không tính về mặt thời gian.

Khác với Công ty Tân Hoàng Thắng và H.Q, Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Đại Phúc, xây dựng hợp đồng góp vốn khu nhà ở phường Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức) chẳng rườm rà câu chữ nhưng khách hàng thì khó có thể bắt bẻ được về thời gian giao nhận nền nhà.

Bởi đơn giản, trong phần trách nhiệm của mỗi bên, hợp đồng chỉ nói sẽ giao nền cho khách hàng khi đã đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xong nhưng thời gian đến bao giờ thì không đề cập.

Phải cân nhắc kỹ hợp đồng trước khi ký

Theo tìm hiểu của chúng tôi, để xây dựng được những hợp đồng "ưu việt" nhằm bẫy khách hàng, các công ty thường thuê nhiều luật sư giỏi về lách luật, về câu chữ để khi xảy ra những sự cố do khách quan hoặc chủ quan thì chủ đầu tư cũng có lợi.

Luật gia Huỳnh Văn Thời (Hội Luật gia quận 12) khuyến cáo: "Vì đây là hợp đồng dân sự thể hiện sự thỏa thuận của đôi bên nên một trong các bên đều có quyền đưa ra những điều kiện của mình và đi đến thống nhất với bên còn lại chứ cứ để mặc bên kia "đặt đâu ngồi đó" thì sẽ gây thiệt thòi cho mình là khó tránh khỏi".

Tuy nhiên, trước khi trông chờ vào đạo đức trong kinh doanh của các chủ đầu tư thì khách hàng cần chủ động tự cứu mình bằng cách xem kỹ hợp đồng trước khi đặt bút ký

Theo CAND


Hợp đồng ủy quyền: Mất trắng như chơi!

Cách đây 1 năm, anh Trần Trung Anh, ở phố Đội Cấn, quận Ba Đình quyết định mua một căn hộ chung cư bằng cách bên mua và bên bán cùng ra công chứng làm hợp đồng ủy quyền. Vài tháng sau, anh đến nhờ chủ cũ làm lại ủy quyền vì muốn sang nhượng căn nhà cho người khác thì bị chủ cũ gây khó dễ.

Rối như canh hẹ

Phản ánh tới đường dây nóng Báo ANTĐ, anh Trung Anh cho biết: “Sở dĩ, tôi phải làm hợp đồng ủy quyền vì lý do căn hộ đang trong quá trình chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Mặc dù khi mua, họ hứa sẽ sẵn sàng làm ủy quyền lại (hủy ủy quyền cũ), nếu tôi có ý định bán căn hộ, nhưng vì bị làm khó nên tôi đành phải chi một khoản “phí” cho vị chủ này…”. Hiện có không ít chung cư, sau quá trình xây dựng, bàn giao nhà cho người mua, chủ đầu tư chưa thể quyết toán, hoàn công công trình nên không thể làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Trong thời gian này, nếu muốn chuyển nhượng thì không thể làm được thủ tục gì ngoài công chứng ủy quyền, rắc rối cũng phát sinh từ đây.

Không may mắn như anh Trung Anh, người chủ chỉ gây khó dễ và dàn xếp bằng một khoản “lệ phí” là xong, vợ chồng chị Hồng Hạnh, ở phường Bạch Đằng, quận Hai Bà Trưng cũng mua căn hộ với dạng ủy quyền tương tự. Nhưng đến ngày có giấy chứng nhận quyền sở hữu, theo thỏa thuận, chủ căn hộ phải ra công chứng hủy hợp đồng ủy quyền để làm thủ tục sang tên cho vợ chồng chị thì người đứng tên hợp đồng lại bị đột quỵ. Câu chuyện trở nên rối như canh hẹ khi các con của người chủ sở hữu căn hộ này cãi nhau, tranh chấp quyền thừa kế. Vì vậy, họ không đứng ra làm giấy tờ cho vợ chồng chị. “Tích góp mãi vợ chồng tôi mới mua được căn hộ khang trang để ở. Bây giờ lại phải chạy khắp nơi để đi kiện…”, chị Hạnh thở dài.

Những trường hợp như trên không phải là cá biệt, khi hiện nay tại các phòng công chứng, số lượng giao dịch nhà đất bằng hình thức này chiếm khá nhiều. Để chứng minh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã an toàn. Bởi, bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không hề đơn giản.

Trong vai một người có nhu cầu về nhà đất, tôi được nhân viên một văn phòng môi giới nhà đất trên đường Ngọc Lâm, quận Long Biên cho xem một chồng bản photo các loại hợp đồng ủy quyền công chứng. Nam nhân viên này khẳng định: “Vì không phải là người mua đầu tiên, bây giờ muốn mua lại những khu chung cư, biệt thự, người mua vẫn thực hiện giao dịch bằng hợp đồng uỷ quyền như vậy. Em yên tâm đi, hợp đồng uỷ quyền là chắc chắn 100% . Ai chẳng làm thế…”

Ông Nguyễn Long, giám đốc một trung tâm công chứng trên đường Nguyễn Phong Sắc thừa nhận: “Việc sử dụng hình thức giao dịch qua hợp đồng ủy quyền công chứng đang được coi như loại thuốc trị bách bệnh trong lúc hành lang pháp lý về giao dịch nhà đất còn nhiều bất hợp lý. Hình thức giao dịch này diễn ra khá phổ biến và đang bị lạm dụng như một giải pháp thúc đẩy giao dịch nhanh hơn. Thậm chí, nhà đất đã có “sổ đỏ” nhưng nhiều người vẫn muốn giao dịch qua hình thức làm hợp đồng ủy quyền công chứng với lý do… nhanh gọn.

Dễ mất trắng như chơi

Tiếp xúc với một số văn phòng tư vấn nhà đất, tôi được các chủ văn phòng cho biết, họ từng tiếp nhận nhiều vụ khi giao dịch mua bán đã hoàn tất, nhưng vì giá bất động sản lên cao, bên bán đã huỷ hợp đồng, trả lại toàn bộ tiền cho bên mua. Không những thế, nếu bên ủy quyền bỗng dưng mất tích hoặc qua đời… thì xem như hợp đồng cũng “chết” theo. Chị Hoàng Anh, ở phố Tống Duy Tân, Hà Nội mua căn hộ trị giá tới 6 tỷ đồng đã mấy năm qua, nhưng vẫn không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nhiều lần, muốn bán căn hộ, nhưng nếu bán qua hình thức hợp đồng ủy quyền công chứng thì chị sẽ bị lỗ. “Người bán nhà cho tôi chỉ biết thu tiền chênh lệch, còn những chuyện khác họ để mình tự lo. Tiền thì đã vào túi họ, giấy tờ mình cầm nhưng tên người ta. Họ mà trở mặt thì tôi cũng chẳng biết tính sao”, chị Hà ngán ngẩm.

Một doanh nghiệp lớn, chủ đầu tư nhiều dự án nhà ở tại Hà Nội cho biết, theo luật thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn theo tiến độ dự án sau khi đã hoàn thành hạ tầng của dự án và theo quy định của chủ đầu tư, những hợp đồng góp vốn sẽ không được chuyển nhượng trong suốt quá trình thực hiện dự án, chỉ được chấp thuận sang tên khi đã được cấp “sổ đỏ”. Tuy nhiên, đa phần các hợp đồng đã được chuyển nhượng, thậm chí không phải một mà nhiều lần ngay sau khi nộp tiền lần 1 với mức chênh lệch đáng kể. Nhiều chủ đầu tư biết nhưng vẫn làm lơ vì trên danh nghĩa người đóng tiền vẫn là chủ hợp đồng mà họ đã ký.

Theo Bộ luật Dân sự, người góp vốn mua căn hộ hoặc nền đất có quyền bán tài sản hình thành trong tương lai, nhưng hiện nay, đa phần họ lại làm công chứng ủy quyền cho người thứ ba (thực chất là người mua tiếp theo), thực hiện các nghĩa vụ về nộp tiền theo hợp đồng, thực hiện các giao dịch liên quan đến căn hộ hoặc lô đất và có quyền nhận “sổ đỏ” khi được cơ quan có thẩm quyền cấp. Với bản ủy quyền công chứng này, “sổ đỏ” vẫn mang tên người mua đầu tiên, tức là người đứng chủ hợp đồng vì không thể ủy quyền việc sang tên.

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Nguyễn Tiến Hoà, Đoàn Luật sư TP Hà Nội đưa ra lời khuyên: “Nếu người bán (chủ hợp đồng) muốn “trở mặt” khi giá nhà đất lên cao, khi ra toà, căn hộ hoặc nền đất đó sẽ được xử trả về cho người đứng tên “sổ đỏ”, cùng lắm họ chỉ bị phạt phải trả lại số tiền mà người mua đã trả trước đó. Mặt khác, nếu vì lý do khách quan, họ đã chết hoặc định cư ở nước ngoài, khi mảnh đất hoặc căn hộ đó được cấp “sổ đỏ” thì việc tìm lại người đứng tên giấy tờ để làm thủ tục sang tên sẽ rất mất thời gian, thậm chí là không thể làm được. Do vậy, người dân nên hết sức thận trọng với dạng mua bán này vì người gặp rủi ro, không ai khác chính là người mua”.

(Theo ANTĐ)

Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà ở: Tự nguyện "mua rủi ro"

 Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách "hồn nhiên" mà không nghĩ đến hậu quả.

Lâu nay, chúng ta đã quen với việc chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản huy động vốn từ người có nhu cầu mua nhà thông qua các loại hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng hợp tác đầu tư…

Nhiều người đổ tiền vào các dự án kinh doanh nhà ở chưa được hình thành chỉ thông qua các hợp đồng góp vốn loại này và mua đi bán lại chúng một cách "hồn nhiên" mà không nghĩ đến hậu quả. Xung quanh hình thức huy động vốn này của các chủ đầu tư, bài viết dưới đây nhìn nhận từ góc độ "trục lợi" và những hậu quả về mặt pháp lý, ai thực chất là người hưởng lợi từ việc huy động vốn và ai là người sẽ phải chịu rủi ro?

Góp vốn - tự nguyện "mua rủi ro"

Trước ngày 8/8/2010, việc chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở được quy định một cách lỏng lẻo. Do đó, chủ đầu tư dễ dàng "lách" các quy định của pháp luật để huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư để nhận tiền ứng trước của người mua nhà. Từ ngày 8/8/2010, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở có hiệu lực ("Nghị định 71"), việc huy động vốn được quy định chặt chẽ hơn, tạo nên một hành lang pháp lý an toàn cho việc huy động vốn của các chủ đầu tư dự án.

Thứ nhất, về hình thức huy động vốn, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây: ký hợp đồng vay vốn của các ngân hàng, các quỹ đầu tư và phát hành trái phiếu; ký hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư cấp II nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản; ký hợp đồng góp vốn với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở để phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở hoặc huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để ứng trước tiền mua nhà của những người có nhu cầu mua nhà. Ngoài những hình thức huy động vốn này, chủ đầu tư không được huy động vốn bằng hình thức nào khác (Khoản 1, Điều 9).

Thứ hai, về thời điểm huy động vốn. Đối với việc huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở, hợp đồng góp vốn chỉ được ký kết sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai chỉ được ký kết khi đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở (Điểm đ, Khoản 3, Điều 9). Theo đó, chủ đầu tư huy động vốn của người có nhu cầu mua nhà ở thì sớm nhất cũng phải khởi công xây dựng công trình nhà ở xong mới được huy động vốn.

Thứ ba, về giới hạn số lượng nhà ở trong mỗi dự án được phân chia khi huy động vốn bằng hình thức ký hợp đồng huy động vốn để được phân chia sản phẩm là nhà ở trước khi đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng để phân chia sản phẩm là nhà ở tối đa không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (Điểm d, Khoản 3, Điều 9).

Ngoài ra, chủ đầu tư thực hiện việc huy động vốn phải dùng số vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

Không thể "lách" quy định của pháp luật như trước khi Nghị định 71 có hiệu lực, chủ đầu tư dự án đang vướng phải một bài toán khó trong huy động vốn.

Ai sẽ được hưởng lợi?

So với các kênh huy động vốn khác như vay ngân hàng, với chính sách hạn chế cho vay để kinh doanh bất động sản và lãi suất cao như hiện nay, chủ đầu tư sẽ phải trả một khoản tiền lãi rất lớn để vay vốn tín dụng. Phát hành trái phiếu thì thủ tục phức tạp, bị kiểm soát chặt chẽ và phải thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Ký hợp đồng hợp tác với chủ đầu tư cấp II hay doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì đồng nghĩa với việc chủ đầu tư dự án phải chia "miếng bánh" cho người khác. Như vậy, chủ đầu tư được hưởng lợi ích rất lớn từ việc huy động vốn của những người bỏ tiền ra với hy vọng mua được nhà hình thành trong tương lai.

Trái ngược với những lợi ích trông thấy mà chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản nhận được, người có nhu cầu mua nhà lại phải bỏ ra một món tiền không nhỏ để mua nhà hình thành trong tương lai mà lợi ích chưa thấy đâu, nhưng rủi ro thì đã hiện hữu.

Vì nhiều lý do, chủ đầu tư không thực hiện thi công xây dựng dự án nhà ở hay không còn đủ điều kiện tiếp tục thực hiện dự án, dẫn đến việc không thể giao nhà đúng tiến độ, thì những khoản tiền góp vốn mà người mua nhà đã nộp cho chủ đầu tư dự án sẽ giải quyết như thế nào? Đòi lại tiền vốn đã góp là không dễ dàng. Chuyển nhượng hợp đồng góp vốn cho người khác, nếu là thời điểm cách đây một năm trở về trước thì sẽ có người mua lại, nhưng ở thời điểm hiện nay rất khó, hầu như chỉ còn cách để tiền cho chủ đầu tư giữ, chờ khi xây dựng xong thì nhận nhà. Nhưng chờ đến bao giờ và liệu khi nhà ở được xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà thì chất lượng nhà ở có đúng như thỏa thuận hay không?

Hậu quả

Việc góp vốn, ứng tiền trước để được sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai về bản chất là sự tự nguyện giao kết bằng hợp đồng của những người có nhu cầu mua nhà ở với chủ đầu tư dự án, mà không được hưởng lãi. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai lại thường quy định sơ sài hoặc có lợi cho chủ đầu tư, ví dụ như: không quy định đầy đủ và chặt chẽ về các điều khoản hợp đồng; quyền và nghĩa vụ của người góp vốn, mua nhà; không quy định điều khoản phạt hợp đồng, tiến độ xây dựng công trình và thời hạn giao nhà.

Đối với những hợp đồng huy động vốn được ký kết khi chưa đủ điều kiện và không tuân theo quy định của pháp luật thì không có giá trị pháp lý. Hậu quả pháp lý của giao dịch này là cơ quan có thẩm quyền sẽ tuyên vô hiệu hợp đồng, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi thì phải bồi thường. Theo đó, chủ đầu tư dự án sẽ phải hoàn trả cho người mua nhà số tiền mà người mua nhà đã góp, nhưng khó xác định được ai có lỗi trong việc góp vốn này, nếu người mua nhà biết rõ việc ký hợp đồng góp vốn là vi phạm các quy định của pháp luật mà vẫn chấp nhận góp vốn thì không thể yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại. Món tiền mà người mua nhà góp vốn đã bị chiếm dụng trong một thời gian dài và khi phát sinh tranh chấp cũng chỉ nhận lại được món tiền đã góp ban đầu.

Hậu quả pháp lý phát sinh từ những hợp đồng huy động vốn được ký kết sơ sài thường rất bất lợi cho người mua nhà nếu đưa ra giải quyết tại cơ quan tố tụng, đặc biệt là khi chủ đầu tư giao nhà chậm tiến độ, giao nhà không đảm bảo chất lượng. Nếu hợp đồng đã ký kết có quy định về thời hạn thi công, thời hạn bàn giao nhà ở, thì người mua nhà có quyền chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi chủ đầu tư chậm tiến độ. Nếu hợp đồng đã ký kết không ghi nhận về thời hạn thi công công trình, thời hạn giao nhà, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng..., thì người mua nhà không có căn cứ để yêu cầu bồi thường thiệt hại, yêu cầu thực hiện đúng theo quy định của hợp đồng. Kết quả là cơ quan tố tụng có thể sẽ ra các quyết định không có lợi cho người mua nhà.

Trường hợp người mua nhà muốn đòi lại tiền góp vốn, nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng thời hạn và không tự nguyện hoàn trả thì người mua nhà phải tiến hành việc khởi kiện chủ đầu tư tại cơ quan giải quyết tranh chấp có thẩm quyền, yêu cầu chấm dứt hợp đồng. Giải pháp này có tính khả thi, nhưng quá trình giải quyết tranh chấp thường kéo dài và kết quả chưa thể đoán trước. Khi đó, người mua nhà vừa mệt mỏi để chạy theo vòng tố tụng, vừa khắc khoải chờ đợi ngày khoản tiền đã đầu tư được hoàn lại cho mình.

Cuối cùng, hậu quả lớn nhất của việc chủ đầu tư huy động vốn của người mua nhà ở một cách dễ dàng và không bị kiểm soát chặt chẽ là hiện tượng bong bóng bất động sản, khiến cho thị trường bất động sản biến động theo chiều hướng tiêu cực, gây bất ổn cho nền kinh tế.

Một số lưu ý khi ký kết Hợp đồng góp vốn mua nhà:

- Cần lựa chọn ký kết các hợp đồng huy động vốn phù hợp, căn cứ vào các tiêu chí như: chủ thể ký kết, mục đích, điều kiện góp vốn, phương thức thanh toán…

- Căn cứ vào các tiêu chuẩn kỹ thuật để lựa chọn thời điểm ký kết hợp đồng phù hợp.

- Trường hợp cần có sự phê chuẩn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì người mua nhà cần kiểm tra xem chủ đầu tư đã thực hiện các thủ tục này hay chưa.

- Cần quy định rõ thời gian giao nhà, chất lượng trang thiết bị (nếu có), tiêu chuẩn kỹ thuật...

Nguyễn Vĩnh Long và Nguyễn Ngân Hương, Công ty Luật hợp danh Luật Việt
(Theo ĐTCK)