Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị "đánh tháo" ;
Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS “hot” ;
Giao dịch nhà đất: Nắm rõ quy định pháp lý để không bị
"đánh tháo"
Thực
trạng bên mua bị bên bán "đánh tháo" khi gần đến thời điểm ký hợp đồng
giao dịch nhà đất đã tồn tại từ rất lâu. Nguyên nhân một phần do người mua chưa
nắm được các quy trình pháp lý, hoặc thiếu kinh nghiệm thực tế trên thị trường,
khiến người mua trở thành nạn nhân từ lúc nào không hay.
Cuối năm thường là thời điểm giao dịch mua bán nhà đất tăng lên
đáng kể. Nhiều người đã tìm được căn hộ chung cư hay mảnh đất thổ cư ưng ý đang
sẵn sàng "xuống tiền" để kịp thời sửa sang đón Tết. Khoảng thời gian
này ngắn nên cũng tiềm ẩn nguy cơ bên bán "đánh tháo".
Từ lầm
tưởng về lý thuyết
Sơ lược một giao dịch mua bán nhà đất thường gồm các bước như sau:
tìm và chọn BĐS phù hợp với nhu cầu cũng như khả năng tài chính; tiến hành đặt
cọc (tùy thuộc vào giá trị của hợp đồng và sự thỏa thuận của các bên mà tiền
đặt cọc có thể khoảng 100 - 300 triệu đồng, thậm chí lên tới cả tỷ đồng); thanh
toán nốt phần còn lại, chi trả các khoản phụ phí và thực hiện chuyển quyền sở
hữu tại văn phòng công chứng tư nhân hoặc văn phòng công chứng Nhà nước.
Với những người ít kinh nghiệp, chưa từng "va vấp" trong
chuyện chuyển nhượng, sang tên nhà đất, nhất là tại Hà Nội, nơi thị trường BĐS
sôi động nhất cả nước thì quy trình trên có thể kéo dài rất lâu, thậm chí đến
cả năm dù rằng hai bên mua bán đều đã rất "ưng ý". Một phần nguyên
nhân chính là do người trong cuộc hiểu sai về các thuật ngữ pháp lý BĐS.
Chuyện của gia đình ông Quang, người đang đau đầu nhiều tháng nay
vì việc giao dịch nhà đất là một ví dụ. Gom được gần 2 tỷ đồng, gồm tiền tích
góp để dành và vay mượn người thân, ông Quang quyết định "xuống tiền"
mua mảnh đất 45m2 tại quận Bắc Từ Liêm với hi vọng vùng đất "mới lên
quận" này rẻ hơn nơi khác.
Sau khi thống nhất tất cả các vấn đề về giá cả, phương án sang tên
với chủ nhà, ông tiến hành đặt cọc 50 triệu đồng làm tin. Sau đó, hai bên tiến
hành làm hợp đồng đặt cọc với sự làm chứng của một sàn giao dịch BĐS tại địa
bàn.
Đến hẹn, ông cầm 1,5 tỷ đồng đến gặp gia chủ để tiến hành các bước
tiếp theo thì mới ngỡ ngàng khi bên bán cho biết đã bán xong mảnh đất từ vài
tuần trước. Quá bức xúc trước việc bị "đánh tháo", ông Quang định tố
cáo bên bán ra cơ quan chức năng. Tuy nhiên, sau đó ông Quang được bên môi giới
cho biết hợp đồng đặt cọc hoàn toàn có thể bị phá vỡ, ông được bên bán trả lại
khoản tiền 50 triệu đặt cọc.
Hiện nay, không ít người mua nhầm lẫn giữa hai khái niệm hợp đồng
đặt cọc và hợp đồng mua bán với sự tham gia của công chứng. Đặt cọc mua nhà
được coi là một khoản đảm bảo cho hai bên sẽ tiến hành giao dịch với nhau,
thường chỉ với vài chục triệu (hoặc có thể nhiều hơn tùy vào giá trị của nhà
đất hoặc hai bên thỏa thuận), được coi là "giấy tờ viết tay" dù có
bên thứ ba làm chứng.
Nếu hai bên ký kết tại bộ phận công chứng thì không được gọi là
hợp đồng đặt cọc nữa. Khi đó sẽ được hiểu là hợp đồng mua bán, theo đó bên bán
BĐS chịu trách nhiệm sang tên đổi chủ với bộ giấy tờ nhà đất để làm thủ tục,
bên mua sẽ giữ lại một phần thanh toán và chi trả nốt khi được nhận sổ đỏ/sổ
hồng mới. Đây là một trong những điểm dễ gây nhầm lẫn, dẫn đến nhiều người phải
long đong theo đuổi bên bán để yêu cầu thực hiện việc chuyển sở hữu sang tên sổ
đỏ/sổ hồng.
Tới những
phát sinh trong thực tế giao dịch nhà đất
Ngoài câu chuyện "quên" nội dung phạt trong trường hợp
hủy đặc cọc trong giao dịch mua bán nhà đất, câu chuyện hậu thanh toán vẫn phải
"dài cổ" chờ sổ đỏ vẫn là một bài học còn nguyên giá trị.
Chúng ta đưa ra một tình huống điển hình như sau: Đến ngày hẹn
trong hợp đồng đặt cọc viết tay, hai bên mua bán gặp nhau tại phòng công chứng
và ký vào hợp đồng mua bán, có sự làm chứng là công chứng viên. Sau khi thanh
toán, theo thỏa thuận trong hợp đồng, người mua yên chí để chủ cũ giữ hồ sơ
giấy tờ để làm thủ tục sang tên.
Trường hợp này thường phát sinh rủi ro trên thực tế là bên bán đã
nhận đủ tiền nhưng do nhiều lý do cá nhân (sức khỏe, phải di chuyển gấp,..) nên
chưa thể làm thủ tục sang tên cho bên mua. Ngoài ra, nhiều người bán còn chủ
động "gây khó dễ" cho bên mua khi làm thủ tục sang tên bằng mọi cách.
Điển hình là tình huống bên bán là một hộ gia đình có đông con,
các thành viên đều đủ năng lực hành vi dân sự. Lúc này, người mua chỉ còn cách
chấp nhận chi thêm tiền để gom đầy đủ chữ ký của các cá nhân trong gia đình.
Câu chuyện của bà Hòa khi mua đất ở Phùng Khoang là một ví dụ điển
hình. Sau khi chi gần 2,5 tỷ đồng để mua 40m2 mặt ngõ thì bên bán gây khó trong
quá trình làm sổ. "Sau khi mất cả năm điều đình xin xỏ, chi thêm 90 triệu
đồng để huy động chữ ký của các thành viên trong gia đình mọi chuyện mới
xong", bà Hoa nhớ lại.
Đó là bài học "xương máu" nhiều người cần phải tiếp thu.
Kinh nghiệm rút ra là, ngay khi ký hợp đồng mua bán tại phòng công chứng, bên
mua thành toán tiền cho bên bán xong thì phải giữ luôn hồ sơ, sổ đỏ để thực
hiện thủ tục sang tên. Trong trường hợp bên bán chịu phí sang tên thì thời điểm
giao tiền sẽ bớt đi phần tương ứng. Tiếp theo, người mua có thể tới phòng Tài
nguyên & Môi trường quận/huyện để làm sổ hoặc thuê dịch vụ trọn gói làm sổ.
(Theo Tạp chí tài chính Online)
Hà Nội: Thận trọng với những dự án BĐS “hot”
Khi thị trường bất động sản (BĐS) có dấu hiệu khởi sắc thì những khu
đô thị nằm dọc các trục đường lớn có tốc độ tăng giá nhanh. Tuy nhiên, trong bối
cảnh hiện nay người dân và nhà đầu tư phải hết sức thận trọng, nhất là khi mua
qua trung gian.
Những dự
án có cơ hội “hốt bạc”
Hiện tại, các trục đường giao thông lớn đang được đầu tư xây dựng
như Láng Hòa Lạc 160m, Lê Trọng Tấn kéo dài 42m, Lê Văn Lương kéo dài 40m,
Hoàng Quốc Việt kéo dài 40m… đã kéo theo các dự án liên quan lần
lượt lên ngôi.
Chung cư Usilk-city nằm trong chuỗi
các khu đô thị lên giá nhờ mở đường.
Theo quy hoạch, từ vành đai 3, tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài
chạy qua: Khu đô thị (KĐT) mới Phùng khoang, KĐT mới Trung Văn, Khu Làng Việt
Kiều Châu Âu, KĐT Galaxy 1 và 2, KĐT Dương Nội (173ha), KĐT Văn Khê (21,9ha),
KĐT mới An Hưng (31ha)…
Chạy dọc Lê Trọng Tấn kéo dài từ Láng Hòa Lạc sang Quốc Lộ 32 thì
phải kể đến những dự án như Bắc An Khánh, KĐT Vân Canh 64ha, KĐT mới Kim Chung
- Di Trạch 170,3ha…
Qua khảo sát giá chào bán BĐS tại những khu vực này có thể thấy,
so với giá cam kết của chủ đầu tư khi khách hàng góp vốn đầu tư ban
đầu vào dự án tăng khoảng 30 - 60% tùy từng dự án và có nơi tăng lên gấp
đôi.
Cụ thể như khu Dương Nội giá 11 triệu/m2 (giá công ty), hiện đang
giao dịch trên thị trường 18 triệu/m2 (tăng hơn 60%), biệt thự A Dương Nội từ
21 triệu/m2 giá chào bán trên thị trường 27 - 28 triệu/m2 (tăng 30%).
Tại khu Văn Khê, cuối năm ngoái, có giá chào bán là 16 triệu/m2
đến nay trên thị trường giá lên tới khoảng 30 triệu/m2 (tăng gần gấp đôi).
Trong đó, dự án chung cư cao cấp Usilk-city (Văn khê) với lợi thế nằm sát đường
Lê Văn Lương kéo dài, thông qua nhiều tuyến đường mới hiện đại như đường cao
tốc Láng - Hoà Lạc, đường Lê Văn Lương, tuyến đường sắt trên cao chạy dọc quốc
lộ 6… đã có giá tăng ngay từ trong hợp đồng góp vốn.
Ngoài ra, một số dự án nằm trên trục đường Hoàng Quốc Việt kéo dài
hoặc xung quanh khu vực thuộc xã Minh Khai, Từ Liêm cũng có giá tăng đến gần
gấp đôi, giá chào bán khoảng từ 18 - 19 triệu đồng/m2…
Thận
trọng khi mua giá chênh lệch!
Trong khi khoảng cách giữa nguồn cung và cầu còn rất lớn, thị
trường BĐS lại không minh bạch thì việc người dân phải mua qua trung gian với
giá chênh lệch cao là điều khó tránh khỏi, nhất là đối với những dự án “hot”.
Theo khảo sát của phóng viên, mặc dù giá mua chênh lệch qua khâu trung
gian đang ngày càng thu hẹp nhưng vẫn rất cao (khoảng từ vài chục % đến 100%,
thậm chí còn cao hơn). Đáng chú ý là việc mua bán này nhiều khi chỉ nằm trên
giấy vì dự án đó chưa khởi công hay mới chỉ bắt đầu. Do vậy, yếu tố rủi ro là
không nhỏ.
Thực tế thì mới đây, đã có một công ty tại Hà Nội chưa được giao
đất nhưng đã huy động vay vốn của người dân lên tới hàng trăm tỷ đồng, trong đó
có nhiều người phải mua giá chênh lệch cao hơn gấp đôi giá trong hợp đồng.
Hiện vụ việc đang được cơ quan cảnh sát điều tra vào cuộc để làm
rõ có hành vi lừa đảo, vi phạm pháp luật hay không?. Đây là bài học cho những
người đã và đang có nhu cầu mua nhà hay đầu tư BĐS, nhất là những dự án mới nằm
trên giấy.
Xét về bối cảnh chung, cùng với nền kinh tế đang có những dấu hiệu
hồi phục, thị trường chứng khoán sau một thời gian dài lao dốc cũng đang khởi
sắc đã tác động mạnh tới thị trường BĐS. Giá trị BĐS đang có xu hướng tăng lên,
đặc biệt là đối với các dự án phát triển khu đô thị phía Tây do quy hoạch chung
phát triển của Thành phố Hà Nội tập trung về hướng này.
Một số chuyên gia nhận định, khi giao thông, đường xá của Hà Nội
còn quá chật chội như hiện nay, nhu cầu tìm đến những nơi ở rộng rãi, đường
thông hè thoáng của người dân ngày càng lớn cũng là nguyên nhân tác động đến
giá đất và điều này càng thể hiện rõ khi có sự tham gia của giới đầu cơ.
Theo
Dan Tri
Khách hàng cần "soi" kỹ hợp đồng khi mua chung cư
Hiện nay, nhiều nhà đầu tư rất "khéo léo" trong việc làm
sao để đưa ra mức giá bán chung cư khiến cho khách hàng tưởng mình được "hời".
Nhà rẻ mà
không rẻ
Để kéo giá căn hộ về mức thấp nhất nhằm đánh vào tâm lý ham rẻ của
khách hàng, nhiều chủ đầu tư cắt giảm hết các khoản thuế, phí, nội thất...Nhiều
khách hang tưởng mua rẻ nhưng lại hóa đắt vì khi cộng hết các khoản này, giá
bán lại cao hơn rất nhiều.
Trên thị trường bất động sản, những lời quảng cáo “giá rẻ nhất thị
trường” đang khiến không ít người mua nhà vui mừng. Thế nhưng, đến khi quyết
định mua thì không ít người lại ngỡ ngàng khi phát hiện ra cái “bẫy” trong bản
hợp đồng. Bởi, tưởng là rẻ nhưng thực chất mới chỉ là mức giá chưa tính thuế,
phí và thậm chí căn hộ chẳng hề có nội thất. Nghĩa là nếu không thận trọng,
người mua nhà chẳng những không mua được giá rẻ mà có thể còn phải gánh mức giá
đắt hơn mặt bằng chung củathị trường.
Đơn cử, cùng nằm trong khu đô thị Văn Phú (Hà Đông, Hà Nội) chung
cư CT 12 Văn Phú được chào bán với mức giá 12 triệu đồng/m2. Trong khi đó, dự
án chung cư Văn Phú – Victoria do công ty CP Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư có
mức giá bán cao hơn trên 15 triệu đồng/m2.
Nhiều khách mua nhà “hí hửng” lựa chọn mua căn hộ dự án chung cư
CT 12 Văn Phú vì giá rẻ hơn 3 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, khi đọc kỹ hợp đồng,
nhiều khách hàng “té ngửa” khi mức giá trên không bao gồm thuế giá trị gia
tăng, 2% phí bảo trì. Bên cạnh đó, trong phụ lục nội thất hoàn thiện cái gì
cũng không có. Cụ thể, căn hộ CT 12 Văn Phú bàn giao thô, trần để thô không
trát, không sơn, không bả; phòng tắm không có bồn rửa mặt, bồn vệ sinh, sen,
vòi, cửa không có khóa; điều hòa không có, phòng bếp không có tủ bếp, ...
Anh Nguyễn Tiến Mạnh (khách hàng mua nhà dự án CT 12) cho biết,
khi chủ đầu tư công bố mức giá 12 triệu đồng/m2, vì tham rẻ nên tôi quyết định
mua. Tuy nhiên, tưởng mua được rẻ mà lại hóa đắt bởi nếu cộng cả thuế và phí bảo
trì, cộng cả tiền hoàn thiện căn hộ hoàn chỉnh thì chúng tôi phải chi trả thêm
khoảng 4-5 triệu đồng/m2. Như vậy, giá mỗi m2 căn hộ sẽ đội lên 16-17 triệu
đồng/m2.
Trong khi đó, kế bên cạnh dự án Văn Phú – Victoria do công ty CP
Đầu tư Văn Phú làm chủ đầu tư được chào bán với mức giá trên 15 triệu đồng/m2
nhưng giá bán đã bao gồm 10% thuế VAT, 2% phí bảo trì, căn hộ được bàn giao
dưới hình thức chìa khóa trao tay. Toàn bộ phụ lục nội thất khá đầy đủ, căn hộ
được trát, sơn, bả. Các phòng đều được trang bị điều hòa LG, hệ thống cửa kính
Eurowindow, sàn gỗ công nghiệp. Phòng bếp bao gồm tủ bếp, bàn bếp, chậu vòi,hút
mùi, bếp từ...; phòng vệ sinh bao gồm vách tắm kính, bồn tắm, sen vòi...
Anh Vũ Minh Thư (khách hàng mua nhà dự án Văn Phú - Victoria) cho
biết, sau khi tìm hiểu nhiều dự án, tôi nhận thấy các chủ đầu tư đang áp dụng
nhiều chiêu thức “hạ giá” theo kiểu đánh lừa khách hàng. Trong đó, nhiều chủ
đầu tư bỏ ngoài tiền thuế, phí bảo trì ra ngoài để có mức giá bán có vẻ là rẻ.
Nhiều chủ đầu tư lại dùng cách công bố sẽ bàn giao căn hộ xây thô nhưng trên
thực tế lại cắt giảm hết nội thất cơ bản như cửa không có khóa, trần không
trát, không sơn bả, nhà vệ sinh không chậu bồn, phòng bếp không có tủ bếp đi
kèm...Như vậy, nếu về ở khách hàng sẽ phải bỏ ra ít nhất vài trăm triệu đồng để
hoàn thiện.
Soi kỹ
hợp đồng mua nhà
Theo giới bất động sản thì kiểu bẫy khách như trên đang diễn ra ở
khá nhiều dự án kể cả cao cấp đến thấp cấp. Một số dự án còn cao thủ hơn đưa ra
chiêu công bố mức giá bán rẻ hơn hẳn so với dự án bên cạnh, tổ chức mở bán rầm
rộ nhưng thực chất chỉ dành vài căn hộ có vị trí xấu lấy đó làm mức giá dùng
cho quảng cao. Trong khi đó nhiều công ty tư vấn môi giới khi giới thiệu cho
khách hàng cũng không tư vấn thực tế những cái bẫy về thuế, phí khiến nhiều
người không biết vẫn mua. Sau này phải nộp thêm một khoản tiền lớn, phí, thuế
mới ngã ngửa mình bị bẫy.
Ông Đinh Thúy Quỳnh – Giám đốc sàn giao dịch Thái Minh Quang cho
rằng, các dự án bất động sản khi mở bán đều có khung giá khác nhau, người mua
nhà nên quan tâm đến giá bán và các yếu tố cấu thành nên giá bán của căn hộ bao
gồm những gì. Vì nhiều chủ đầu tư khi làm truyền thông nên họ bóc tách thuế
VAT, phí bảo trì thậm chí bóc tách cả phần hoàn thiện căn hộ để đưa về giá
thành rẻ nhất. Nhưng thực tế, khi cộng cả thuế, phí, các khoản liên quan khác
thì giá thành căn hộ cao hơn rất nhiều. "Tôi cho rằng, khi khách hàng đã
chọn sản phẩm bất động sản cần phải xem xét tổng giá trị căn hộ đã bao gồm tất
cả các khoản chi phí liên quan chưa?"
Bà Trần Thu Thủy – Trưởng phòng kinh doanh công ty CP Đầu tư Văn
Phú Invest cho rằng,"khi mua nhà, điều đầu tiên khách hàng quan tâm là giá
bán căn hộ.Phần lớn khách hàng khi đi mua nhà rất thích những dự án bán giá rẻ
10 triệu đồng/m2 -12 triệu đồng/m2. Thực tế, vì ham rẻ nên có khôngít khách
hàng bỏ qua, không quan tâmđếnsản phẩm sau này mình được nhận là gì? Nhưng,khi
thực địa tại những dự án có nhà mẫu khách hàng được nhìn tận mắt sản phẩm căn
hộ hoàn thiện mới có sự so sánh. Khi đó, nhiều người té ngửa xem lại kỹ phụ lục
hợp đồng mua nhà. Do vậy, tôi cho rằng, việc xem xét các yếu tố cấu thành giá
bán là điều rất quan trọng. Khách hàng cần xem kỹ xem giá bán đã bao gồm những
khoản phí, thuế hay không?. Ngoài ra, cần "soi" kỹ phụ lục hoàn thiện
căn hộ, thiết bị nội thất đi kèm để chắc chắc về sản phẩm mình được nhận là
gì?.
Vì vậy, khách hàng khi đi mua căn hộ hoặc chung cư cần tìm hiện
cặn kỹ, tránh "mắc bẫy" người bán.
(Theo
VnMedia)
