Bài học quy hoạch của Singapore, cũ người mà quá mới với ta!
Đâu là mô hình nhà cho thuê mà nước ta nên áp dụng?
Bài học quy hoạch của Singapore, cũ người
mà quá mới với ta!
CafeLand - Singapore được biết đến như quốc
gia có trình độ quản lí đô thị hàng đầu thế giới hiện nay. Đây là kết quả của
quá trình hoạch định chính sách, nỗ lực quy hoạch
trong mục tiêu dài hạn để mang đến không gian sinh sống lý tưởng cho người dân
và giúp Singapore phát triển bền vững.
Quy hoạch đô thị của Singapore đã thay
đổi khá nhiều trong 4 thập kỉ qua kể từ ngày đất nước dành độc lập. Vào những
năm 1960, Singapore phải đối mặt với nạn thất nghiệp, dân số gia tăng nhanh
chóng tại khu vực trung tâm thành phố, thiếu nhà ở cùng hệ thống cơ sở hạ tầng
yếu kém. Diện tích đất sử dụng hạn chế cộng với những yêu cầu cấp thiết từ dân
cư khiến các nhà quy hoạch đô thị Singapore phải đưa ra chính sách xây dựng phù
hợp để phục vụ nhu cầu sử dụng không chỉ hiện tại mà còn về lâu dài.
Chiến lược quy hoạch của Singapore thể
hiện rõ trong quy hoạch Vành đai Concept Plan (1971). Theo đó, một vành đai các
đô thị vệ tinh mới có mật độ dân cư cao sẽ được xây dựng xung quanh các khu vực
trữ nước. Bao quanh các đô thị là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp
hơn. Các đô thị này được nối liền với nhau bởi hệ thống đường cao tốc.
Quy hoạch đất cho
hoạt động kinh tế
Singapore ưu tiên phát triển không
gian đô thị cho các hoạt động phát triển kinh tế, thương mại, tài chính, ngân
hàng mà trục đường Orchard trung tâm mua sắm phát triển nhất Singapore là ví dụ
điển hình. Khu cảng biển trung chuyển lớn nhất khu vực với đầy đủ bến bãi kho
tàng và khu sản xuất gia công tái chế. Mạng lưới giao thông được quy hoạch đồng
bộ để có thể đáp ứng yêu cầu sử dụng trong vòng 40 năm tiếp theo. Khu công nghệ
cao, công nghệ sinh học được xây dựng gần các trường đại học lớn nhằm gắn kết
giữa lý thuyết và thực hành. Trong quy hoạch, cảnh quan, môi trường, cây xanh
được chú trọng đầu tiên.
Giao thông
Hệ thống giao thông của Singapore khá
phong phú và hiệu quả. Hệ thống tàu điện ngầm (MRT) có 84 ga với chiều dài 130
km là hệ thống giao thông trọng yếu của Singapore, phục vụ 2 triệu lượt khách
mỗi ngày. Nhờ việc tận dụng tối đa những khoảng không gian ngầm dưới lòng đất,
Singapore hiếm khi xảy ra tình trạng tắc nghẽn, chật chội như ở các thành phố
lớn của Việt Nam.
Ngoài ra, Singapore dự định phát triển
quy mô các tuyến đường sắt ít nhất gấp 2 lần so với hiện tại. Tuyến đường xuyên
tâm (radial lines) kết nối các khu vực bên trong thành phố, trong khi các tuyến
đường quỹ đạo (orbital lines) phục vụ nhu cầu di chuyển giữa trung tâm với bên
ngoài. Cách này được xem là khá hiệu quả để giúp người dân có thể dễ dàng đi
lại và tiết kiệm thời gian. Phương tiện giao thông công cộng vẫn khá thu hút
người dân Singapore và giảm bớt sự phụ thuộc vào phương tiện di chuyển cá nhân.
Ít lệ thuộc vào phương tiện cá nhân
đồng nghĩa áp lực áp lực hạ tầng giao thông sẽ giảm bớt, đồng thời, chất lượng
môi trường cũng sẽ được cải thiện.
Xanh hóa đô thị
Từng mét vuông đất tại Singapore được
nâng niu và sử dụng hiệu quả. Singapore đã áp dụng chính sách vườn ở bất
kì nơi đâu, từ tường nhà tới mái. Đi đến đâu, bạn cũng thấy một màu xanh của
thiên nhiên. Thiên nhiên đã “mềm hóa” sự khô cứng của các đô thị. Với chiến
lược quy hoạch trên, diện tích cây xanh đã chiếm 50% diện tích toàn thành phố,
con số đáng mơ ước với nhiều thành phố khác trên thế giới.
Trong chiến lược xanh hóa đô thị của
Singapore, Business Park là một trong những mô hình đáng chú ý nhất. Business
Park kết hợp hài hòa giữa hai khái niệm: công viên - park và thương mại -
business. Công viên-park với những cảnh quan đẹp phục vụ mục đích giải trí. Khu
kinh doanh thương mại - business được thiết kế theo kiểu các nhóm
văn phòng làm việc và sản xuất hiện đại.
Business Park giúp Singapore giữ lại
được những công trình tự nhiên có giá trị. Chẳng hạn việc chính phủ Singapore
đầu tư vào dự án sân golf kết hợp với khu sinh thái Nature Society tại Kranji
có hệ động thực vật phong phú vừa có thể phát triển mô hình kinh doanh hiệu quả
vừa có thể bảo vệ sự đa dạng trong hệ thực vật nơi đây, Kranj vốn là nơi sinh
sống và cư ngụ của nhiều loài động vật đang đứng trước nguy cơ tuyệt chủng.
Trong hoạt động quy hoạch, song song
với quá trình phát triển, Singapore vẫn đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người
dân, giữ gìn môi trường sống xanh sạch và bảo vệ được những kiến trúc lâu năm
cần thiết. Mục đích tối ưu hóa diện tích đất sử dụng luôn được chú ý và thực
hiện một cách hiệu quả nhất.
Bài học cho quy hoạch
Việt Nam
Thủ tướng đầu tiên của Singapore ông
Lý Quang Diệu từng ao ước Singapore bằng một nửa của Sài Gòn. Thực tế, bây giờ
Singapore đã phát triển hơn Sài Gòn rất nhiều cả về kinh tế nói chung và quy
hoạch nói riêng. Singapore đã trải qua những khó khăn và sai lầm trong quy
hoạch phát triển, tuy nhiên, lãnh đạo và người dân nước này đã kịp thời nhận ra
và có chiến lược xây dựng hợp lý. Từ quá trình phát triển của Singapore, chúng
ta có thể rút ra được bài học về kinh nghiệm quản lí và quy hoạch đô thị cho
Việt Nam vẫn đang tồn tại nhiều bất cập và luẩn quẩn.
Thứ nhất, một đô thị có dân số cao
thường gặp nhiều khó khăn để có một quy hoạch hoàn hảo, chính vì vậy, các nhà
quy hoạch cần phải tính toán kỹ lưỡng để sử dụng từng tấc đất. Đó là sự kết hợp
của quy hoạch dài hạn, chính sách đất đai phù hợp có sự kiểm soát trong phát
triển và thiết kế thông minh đã giúp Singapore phát huy tối ưu tính năng đô thị
hóa trong khi vẫn đảm bảo tính thẩm mỹ và bảo tồn. Việt Nam có diện tích và tài
nguyên lớn gấp nhiều lần Singapore. Tuy nhiên, chúng ta lại đang lãng phí trong
quy hoạch khi vẫn còn nhiều dự án xây dựng bị bỏ trống.
Thứ hai, với diện tích đất hạn chế,
chính phủ Singapore đã thực hiện chiến lược “vườn trong phố”, “vườn tường”,
“vườn mái”, “vườn ở bất cứ đâu”. Mật độ cây xanh che phủ cao đã khiến không
gian đô thị được “mềm hóa” và cải thiện chất lượng môi trường nói chung. Trong
khi đó, tại Việt Nam hệ thống cây xanh lâu năm theo tốc độ đô thị lại đang dần
bị chặt phá, mới đây, hệ thống cây xanh khu vực Nhà hát TP.HCM đã bị đốn hạ để phục
vụ xây tuyến nhà ga Metro gây khá nhiều tranh cãi nên bảo tồn hay phát triển.
Tuy mục đích là tránh những nguy cơ tai nạn do bão lụt và nhường diện tích cho
quy hoạch phát triển hạ tầng, nhưng nếu xét sang chiến lược quy hoạch của
Singapore, Việt Nam cần xem lại để chọn lọc và giữ gìn hệ sinh thái đô thị bởi
ai cũng biết phá thì dễ còn trồng mới là chuyện khó.
Thứ ba, Singapore được coi là nước
phát triển chương trình nhà ở tốt nhất trên thế giới, người dân Singapore hầu
như ai cũng sở hữu nhà ở. Từ những năm 1960, Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore
(Housing and Development Board-HDB) đã xây dựng những căn hộ chung cư chất lượng với giá cả
phải chăng để cung cấp cho người dân. Đây là điều Việt Nam nên học tập, trên
thực tế, nhu cầu nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của nước ta đang khá cao, hầu hết
các dự án đều xây đến đâu hết đến đó. Theo Bộ Xây dựng, 3 nguyên nhân chính dẫn
đến nguồn cung nhà ở xã hội hiện vẫn ở mức thấp là thiếu quỹ đất để đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội tại vị trí thuận lợi. Nhiều khu công nghiệp được hình thành
nhưng chưa bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội cho công nhân, nhiều địa
phương chưa bố trí quỹ đất 20% tại các khu đô thị mới.
Như vậy, rõ ràng nguyên nhân chính của
việc thiếu nhà ở cho người có thu nhập thấp ở nước ta đều xuất phát từ tính chủ
quan, chưa chú trọng đến phân bỗ quỹ đất để cân bằng giữa phát triển và đảm bảo
lợi ích cộng đồng.
Thứ tư, Business Park hiện được nhiều
chuyên gia đánh giá là mô hình phát triển hoàn hảo cho quy hoạch trong tương
lai. Chính quyền Singapore hiện đã áp dụng thành công mô hình này để giữ gìn
không gian tự nhiên kết hợp với việc phát triển kinh tế trong dài hạn. Tại Việt
Nam, Business Park được biết đến dưới các tên gọi như khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao và các khu vực thương mại khác. Về bản chất, đây là các
Business Park thuộc giai đoạn đầu tiên với tiêu chuẩn và chất lượng thấp, để
phát triển thành mô hình công viên kinh doanh, tổ hợp đáp ứng các nhu cầu giải
trí, làm việc và nghỉ ngơi, chúng ta cần đổi mới nhiều hơn nữa.
Nhờ vào tầm nhìn quy hoạch dài hạn của
chính phủ kết hợp với ý thức cao từ cộng đồng đã đưa đảo quốc sư tử vượt qua
thời kì khó khăn và trở thành quốc gia phát triển tầm cỡ, đây là mô hình quy
hoạch mà nhiều nước trên thế giới nên học hỏi, trong đó có Việt Nam.
Đâu là mô hình nhà cho thuê mà nước ta nên
áp dụng?
CafeLand - Với giá đất như hiện nay, rất
nhiều người dân đô thị không thể mua một căn hộ để ổn định "nơi ăn chốn ở".
Vì vậy, chiến lược nhà đất về lâu dài, cần phải thực sự chú trọng tới lĩnh vực
nhà cho thuê, coi việc hình thành nhà cho thuê là khâu then chốt nhằm bình ổn giá nhà đất. Nhưng đâu là mô
hình nhà cho thuê mà nước ta nên áp dụng?
Nếu năm 1960, chỉ có 27,7% số dân Hàn Quốc sống ở các thành phố, thì năm 2000 con số này đã lên đến 88,3%. Điều này dẫn đến giá nhà đất tại thủ đô Seoul và các thành phố lân cận mỗi năm tăng 30%, mức giá cao gấp 10 - 12 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia đình. Để giải quyết vấn đề thiếu hụt về nhà ở và ổn định giá nhà đất, chính phủ Hàn Quốc đã có một chính sách khôn ngoan, đó là khuyến khích doanh nghiệp xây dựng mới, hoặc mua lại nhà đang cho thuê, sau đó cho thuê lại với giá rẻ và nhận lợi nhuận từ ngân hàng. Đây là một trong những mô hình nhà cho thuê độc đáo, chỉ có ở Hàn Quốc và có thể xem xét áp dụng tại nước ta trong tương lai.
Hình thức thuê nhà dài hạn này được
gọi là “Jeonse” (một số tài liệu còn gọi là Chonsei), nghĩa là người thuê nhà
sẽ trả một khoản tiền đặt cọc lớn khi ký hợp đồng (thường dưới 40% giá trị ngôi
nhà). Khoản tiền đó sẽ được chủ nhà giữ trong thời hạn ít nhất một đến hai năm
và sẽ hoàn trả lại người thuê nhà (không bao gồm tiền lãi) khi đáo hạn hợp
đồng. Điều này có nghĩa là suốt hai năm đó, người chủ có toàn quyền sử dụng
tiền thuê nhà để đầu tư vào các hình thức kinh doanh khác và có quyền được lấy
tiền lãi khi gửi khoản đặt cọc đó ở ngân hàng.
Do vậy, có thể nói hợp đồng Jeonse bản
chất là một thỏa thuận mua lại (repo), trong đó chủ nhà vay mượn từ người thuê
nhà, với ngôi nhà là tài sản thế chấp. Khi ký hợp đồng, người thuê nhà có
quyền dọn tới ở nhưng không có quyền sở hữu ngôi nhà. Trong hợp đồng cũng có
nhiều điều kiện pháp lý được nhà nước bảo vệ như nếu chủ nhà tuyên bố phá sản,
người thuê nhà có quyền sở hữu một phần của ngôi nhà. Đổi lại, người thuê nhà
không được quyền tự ý phá vỡ hợp đồng.
Hình thức thuê nhà này khá an toàn,
tiện lợi và còn tạo điều kiện giữ nguyên số tiền của người thuê nhà, giúp họ có
điều kiện mua nhà mới nếu muốn. Về phía chủ cho thuê, họ cũng được hưởng lợi từ
hình thức Jeonse nhờ nhận được tiền lãi cao từ khoản tiền đặt cọc của người
thuê khi gửi vào các ngân hàng Hàn Quốc.
Trong những năm gần đây, việc hỗ trợ
cho vay tiền với lãi suất thấp đối với người thuê nhà theo hình thức Jeonse đã
đẩy tiền đặt cọc thuê nhà trên thị trường liên tục tăng. Chính nhu cầu cao và
việc tiền đặt cọc thuê căn hộ theo hình thức Jeonse tăng đột biến như vậy đã
tạo ra những thay đổi lớn trên thị trường bất động sảnHàn Quốc.
Tiền đặt cọc thuê các căn hộ theo hình
thức Jeonse ở Hàn Quốc đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Ở Seoul, tiền đặt
cọc thuê căn hộ Jeonse trung bình trong năm 2009 là 190 triệu won (khoảng
180.000 USD), nhưng đến tháng trước, con số này đã tăng lên gần 290 triệu won
(280.000 USD), tức là tăng thêm hơn 100 triệu won (gần 100.000 USD). Đây là một
viễn cảnh đáng sợ cho những người thuê nhà Jeonse khi họ muốn kéo dài hợp đồng
thuê nhà của mình. Ở một vài khu vực, thậm chí tiền đặt cọc của các căn hộ
Jeonse còn tương đương 70 đến 80% giá căn hộ, trong khi trước kia, tiền đặt cọc
thường chỉ bằng hoặc dưới 50% giá mua. Tuy nhiên, những căn hộ cho thuê theo
hình thức này vẫn "đắt như tôm tươi".
Vậy tại sao với mức đặt cọc cao như
thế mà nhu cầu thuê nhà Jeonse vẫn liên tục tăng? Nhiều nhà nghiên cứu cho rằng
kể từ khi xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, người Hàn Quốc ngại
phải bỏ một khoản tiền lớn để mua một căn hộ, vì vậy, ngày càng có nhiều người
muốn thuê nhà hơn là mua nhà. Khi số lượng người muốn thuê tăng dần thì nhu cầu
tìm nhà cho thuê cũng theo đó mà tăng lên.
Ba năm trở lại đây, để giảm áp lực cho
người thuê nhà, nhiều căn hộ nhỏ tích hợp đã được chuyển sang hình thức cho
thuê theo tháng, còn gọi là wolse. Những căn hộ này có diện tích chỉ từ 30 đến
60 m2. Chủ nhà hạ thấp mức đặt cọc xuống (được hoàn lại khi hết hợp đồng) và
người thuê sẽ phải trả một khoản tiền thuê hàng tháng (không được trả lại).
Hình thức wolse thích hợp với những ai có thời gian cư trú ngắn hạn và khả năng
tài chính hạn chế. Còn những ai có ý định cư trú lâu dài tại Hàn Quốc, đặc biệt
là ở cùng gia đình thì Jeonse là lựa chọn tối ưu.
Mặc dù mô hình cho thuê nhà Jeonse và
wolse có nhiều ưu điểm nhưng các nhà đầu tư nước ngoài đều cho rằng chỉ nên áp
dụng mô hình nhà cho nhà Jeonse và wolse khi kinh tế đang trong thời kỳ tăng
trưởng mạnh và các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận vay tiền với lãi suất cao. Khi
kinh tế bắt đầu tăng trưởng chậm lại thì lãi suất cũng giảm xuống, do đó hình
thức thuê nhà dài hạn Jeonse độc đáo này cũng trở thành yếu tố bất ổn cho nền
kinh tế vì nó liên quan mật thiết tới vấn đề nợ hộ gia đình.
Như tại Hàn Quốc hiện nay, nợ hộ gia
đình đã tăng lên hàng trăm tỷ USD, trong đó hơn 430.000 tỷ won (40 tỷ USD) là
các khoản cho vay thế chấp nhà hoặc vay đặt cọc Jeonse. Chính các khoản cho vay
đặt cọc Jeonse với lãi suất thấp đã lôi kéo mọi người vay nhiều hơn, khiến các
khoản nợ bất động sản ngày càng phình to
lên và tình trạng nợ của người dân ngày càng xấu đi. Nếu họ không trả được nợ
thì chính các ngân hàng sẽ phải chịu thiệt hại và rất có thể sẽ phá sản. Nếu
điều này xảy ra thì đây sẽ là thảm họa cho thị trường tài chính của Hàn Quốc.
*Bài viết có tham khảo tài liệu của
Bloomberg
Kinh nghiệm của Hàn Quốc về thế chấp nhà ở
trong tương lai
CafeLand - Nhà ở hình thành trong tương
lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Cần có một hệ thống đầy đủ các quy định
riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Một khi
các trình tự, thủ tục được quy định cụ thể, chặt chẽ thì sẽ hạn chế được các
cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch sẽ thông suốt.
Hiện nay, pháp luật nước ta đã bước
đầu hình thành một số quy định điều chỉnh giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình
thành trong tương lai như định nghĩa về tài sản hình thành trong tương lai
(Khoản 2 Điều 320 BLDS năm 2005, khoản 2 Điều 4 của Nghị định 163) và việc xử
lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai trong trường hợp tại thời
điểm xử lý tài sản, bên thế chấp chưa sở hữu toàn bộ tài sản (Điều 8 của Nghị
định 163). Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa đưa ra một hệ thống đầy đủ các
qui định riêng áp dụng cho loại tài sản đặc thù này. Do vậy, việc nhận diện và
xác định tài sản hình thành trong tương lai chưa được thống nhất. Ví dụ, nhiều
người cho rằng thế chấp căn hộ chung cư chưa được cấp giấy tờ
sở hữu là thế chấp tài sản hình thành trong tương lai... Để giải quyết vấn đề
này chúng ta nên xem xét điều kiện giao dịch bất động sản hình thành trong
tương tai của các nước.
Luật pháp các nước nhìn chung cũng tỏ
ra rất dè dặt đối với các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản hình thành
trong tương lai và thường giới hạn trong một số trường hợp cụ thể và trình tự
thủ tục được quy định chặt chẽ. Trường hợp của nước láng giềng Hàn Quốc là ví
dụ, nước ta có thể xem xét và áp dụng.
Hầu hết các nước đều yêu cầu nhà đầu
tư phải xây gần xong nhà mới được bán, chỉ có rất ít nước như Hàn Quốc là cho
phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Ảnh: Bloomberg
Để thực hiện chính sách bảo lãnh giao
dịch nhà ở hình thành trong tương lai, Hàn Quốc đã thành lập Tổng Công ty bảo
lãnh nhà ở Hàn Quốc từ năm 1993. Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn Quốc,
Tổng công ty này được thành lập để bảo lãnh cho những người mua nhà ở, người
đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai, bảo lãnh cho các chủ đầu tư hoặc
cá nhân vay vốn ngân hàng để đầu tư xây dựng nhà ở hoặc mua nhà ở, góp phần tạo
thêm nguồn cung về nhà ở cho thị trường. Chế độ bảo lãnh nhà ở của Hàn Quốc ra
đời nhằm góp phần quản lý loại hình xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai
và bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê nhà ở khi chủ đầu tư xây dựng
chậm tiến độ hoặc bị phá sản mà không thể bàn giao nhà ở cho người mua hoặc
người thuê nhà theo hợp đồng đã ký kết.
Hiện nay, Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở
Hàn Quốc là một dạng công ty cổ phần, hiện có tổng số vốn là 2,938 tỷ
USD. Trong đó: vốn Chính phủ chiếm 55% (gần 1,617 tỷ USD), vốn của
các tổ chức tài chính chiếm 18% (gần 0,525 tỷ USD), vốn tự có của Tổng công ty
chiếm 14% (khoảng 0,425 tỷ USD. Các sản phẩm bảo lãnh chính do Tổng công ty
thực hiện gồm có:
+ Bảo lãnh cho người mua nhà ở hình
thành trong tương lai.
+ Bảo lãnh vay vốn tại các ngân hàng
để mua hoặc đầu tư xây dựng nhà ở.
+ Bảo lãnh tiền đặt cọc cho thuê nhà.
+ Bảo lãnh cho vay vốn để thực hiện dự
án cải tạo nhà ở.
Theo quy định của pháp luật nhà ở Hàn
Quốc, nếu các chủ đầu tư dự án muốn bán hoặc cho thuê nhà ở hình thành trong
tương lai thì phải đăng ký với Tổng Công ty Bảo lãnh nhà ở để được cấp Giấy bảo
lãnh và phải nộp một khoản phí bảo lãnh cho Tổng công ty. Sau khi có Giấy bảo
lãnh thì chủ đầu tư phải nộp giấy này lên chính quyền địa phương (cấp tỉnh) để
phê duyệt, sau khi được chính quyền thông báo phê duyệt thì chủ đầu tư mới được
phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Như vậy, Giấy bảo lãnh được coi như
một loại giấy tờ thẩm định tính pháp lý của dự án, làm cơ sở để chính quyền cho
phép bán nhà ở. Trường hợp chủ đầu tư hoàn thành xây dựng xong nhà ở rồi mới
bán thì không phải làm thủ tục bảo lãnh như trên.
Phí bảo lãnh mà chủ đầu tư dự án phải
nộp gồm phí bảo lãnh đất và phí bảo lãnh chi phí xây dựng, trong đó: Phí bảo
lãnh đất được tính bằng 0,192% giá đất (áp dụng cho tất cả các loại dự án), phí
bảo lãnh chi phí xây dựng được tính dựa theo mức xếp hạng tín nhiệm tín dụng
doanh nghiệp (có 15 bậc xếp hạng tín nhiệm tín dụng từ cao đến thấp), doanh
nghiệp được xếp hạng tín nhiệm cao thì phải nộp mức phí bảo lãnh thấp và doanh
nghiệp có mức xếp hạng tín nhiệm thấp thì phải nộp mức phí phí bảo lãnh cao.
Mức tín dụng cao nhất là loại AAA thì mức phí bảo lãnh là 0,204%/năm/giá bán
nhà ở, mức tín dụng thấp nhất là loại D thì mức phí bảo lãnh là 0,613%/năm/giá
bán nhà ở (chênh lệch về phí bảo lãnh giữa loại có tín nhiệm cao nhất và tín
nhiệm thấp nhất là khoảng 3,5 lần/năm).
Mỗi năm, Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở
Hàn Quốc thực hiện cấp bảo lãnh cho khoảng 480 dự án, trong đó tỷ lệ dự án gặp
sự cố mà Tổng Công ty bảo lãnh nhà ở Hàn Quốc phải đứng ra xử lý chỉ chiếm
khoảng 7%. Các dự án bị sự cố được Tổng công ty bảo lãnh giải quyết theo hai
cách căn cứ vào pháp luật nhà ở của Hàn Quốc:
- Nếu dự án đã xây dựng được khoảng
80% thì trong mọi trường hợp Tổng công ty bảo lãnh sẽ phải đứng ra đấu thầu lựa
chọn nhà thầu thi công để tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho người
mua, tiền đầu tư xây dựng 20% còn lại được lấy từ phí bảo lãnh và vốn điều lệ
của Tổng công ty.
- Nếu dự án xây dựng chưa được 80% mà
có khoảng 2/3 số người mua nhà ở đề nghị hoàn trả lại số tiền mà người mua nhà
ở đã nộp cho chủ đầu tư thì Tổng công ty bảo lãnh sẽ hoàn trả lại số tiền này
cho người mua và thực hiện chuyển nhượng dự án này cho công ty khác để thu hồi
vốn (theo pháp luật Hàn Quốc, việc nộp tiền mua nhà ở hình thành trong tương
lai được thực hiện theo 3 đợt: đợt đầu sau khi ký hợp đồng nộp 30%, đợt 2 nộp
từ 30 - 40% và đợt 3 nộp 30%). Nếu không đủ 2/3 số người mua nhà đề nghị trả
lại tiền thì Tổng công ty sẽ tiếp tục thực hiện dự án và bàn giao nhà ở cho
người mua. Sau khi cân đối thu – chi, nếu khoản thu do chuyển nhượng dự án cao
hơn các khoản chi thì Tổng công ty sẽ trả lại cho chu đầu tư phần còn lại, nếu
khoản chi cao hơn khoản thu thì Tổng công ty sẽ yêu cầu chủ đầu tư bồi thường,
nếu chủ đầu tư không có tài sản để bồi thường thì đây được coi là rủi ro của
Tổng Công ty bảo lãnh. Tuy nhiên, theo Tổng công ty thì không có nhiều trường
hợp bị rủi ro như trên.
