Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Có đòi được tiền đặt cọc khi không muốn mua đất trong quy hoạch?

Có được đăng ký thường trú khi mua nhà bằng giấy tay?

Có được cấp sổ đỏ khi mua đất chỉ có giấy viết tay?

Có được chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thiện không?

Có được cấp sổ đỏ cho đất vướng tranh chấp?

Có đòi được tiền đặt cọc khi không muốn mua đất trong quy hoạch?

Hỏi: Tôi đặt cọc 100 triệu đồng mua một căn nhà tại quận Tân Phú (Tp.HCM) với giá gần 1,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận đặt cọc, nếu không mua tôi sẽ mất số tiền trên, nếu bên bán không bán sẽ mất gấp đôi tiền đặt cọc.

Sau đó, tôi lên quận hỏi về hiện trạng quy hoạch của thửa đất thì được biết một phần diện tích căn nhà nằm trong phạm vi quy hoạch nên không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch mua bán nữa. Xin hỏi, tôi phải làm thế nào để lấy lại khoản tiền đã đặt cọc?

Trần Thị Tố Chi (quận 3, Tp.HCM)

Trả lời:

Chúng tôi chia tình huống bạn hỏi làm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì hoạt động mua bán chuyển nhượng giữa các bên hoàn toàn có thể thực hiện. Trường hợp 2: Đối tượng của Hợp đồng đặt cọc nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì chuyển nhượng được diễn ra nêu trên của các bên là trái pháp luật, giao dịch không được pháp luật thừa nhận và bảo vệ.

Khoản 2, Điều 49, Luật Đất đai 2013: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, trong trường hợp nhà đất (đối tượng của Hợp đồng) đã có quyết định thu hồi để thực hiện quy hoạch thì chủ sở hữu không được phép tiến hành các giao dịch liên quan đến thửa đất mà phải tiếp tục sử dụng theo mục đích xác định trước đó; giao dịch chỉ hợp pháp khi chưa có quyết định thu hồi đất chính thức, kế hoạch sử dụng đất được công bố của cơ quan thẩm quyền.

Tình huống bạn hỏi được chia hai trường hợp nêu trên với hậu quả pháp lý là khác nhau. Ở trường hợp thứ nhất, việc hai bên tiến hành mua bán, chuyển nhượng nhà đất là hoàn toàn hợp pháp. Như vậy, nếu không có vi phạm của bên nhận cọc việc đơn phương yêu cầu hoàn tiền cọc là không được pháp luật chấp nhận.

Ở trường hợp thứ hai, Hợp đồng đặt cọc được xác lập đã vi phạm trực tiếp điều cấm của luật do đối tượng của Hợp đồng không được phép giao dịch. Vì vậy, Hợp đồng đặt cọc này bị vô hiệu toàn bộ ngay thời điểm xác lập. Xử lý hợp đồng vô hiệu toàn bộ sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 137, Bộ luật Dân sự 2005. Theo đó, việc hoàn trả cho bạn toàn bộ số tiền đặt cọc là nghĩa vụ của bên bán. Giải pháp thương lượng trong trường hợp này sẽ được ưu tiên. Tuy nhiên, nếu sự thương lượng không đạt được, bạn có thể tiến hành các thủ tục tố tụng tại Tòa án.

Luật sư Nguyễn Phú Thắng
(Đoàn Luật sư Hà Nội)

(Theo Gia đình)
 

Có được đăng ký thường trú khi mua nhà bằng giấy tay?

Hỏi: Tôi mua nhà ở quận 8, Tp.HCM vào tháng 7/2011 bằng giấy tay vì nhà chưa có giấy chủ quyền, chủ nhà trước có hộ khẩu tại đây, tôi thì có hộ khẩu ở quận 6. Nay tôi muốn chuyển hộ khẩu về nhà quận 8 có được không?

Trong thời gian tôi chưa nhập được hộ khẩu về quận 8 thì quận 6 có quyền cắt hộ khẩu của tôi không? (Nguyễn Minh Ngọc)

Trả lời:

Theo khoản 1 điều 23 Luật cư trú thì người đã đăng ký thường trú (ĐKTT) mà thay đổi chỗ ở hợp pháp thì trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày chuyển đến chỗ ở hợp pháp mới phải làm thủ tục thay đổi nơi ĐKTT. Để làm thủ tục thay đổi nơi ĐKTT từ quận 6 sang quận 8, bạn cần chứng minh căn nhà đã mua bằng giấy tay đó là chỗ ở mới hợp pháp của mình và không thuộc trường hợp không được ĐKTT theo quy định của pháp luật.

Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp là một trong các giấy tờ sau đây: giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp; giấy tờ về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; giấy phép xây dựng; giấy tờ về mua, bán, tặng, cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân phường... Nếu không có một trong các giấy tờ đã nêu trên thì cần phải có giấy tờ có xác nhận của UBND phường về nhà ở, đất ở không có tranh chấp quyền sở hữu.

Nếu chỗ ở mới của bạn thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bạn sẽ không được ĐKTT: chỗ ở nằm trong địa điểm cấm, khu vực cấm xây dựng hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng; chỗ ở mà toàn bộ diện tích nhà ở nằm trên đất lấn chiếm trái phép; chỗ ở đã có phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở mà một phần hoặc toàn bộ diện tích nhà ở đang có tranh chấp, khiếu nại liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng nhưng chưa được giải quyết theo quy định của pháp luật; chỗ ở bị kê biên, tịch thu để thi hành án, trưng mua theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; chỗ ở là nhà ở đã có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo điều 22 Luật cư trú thì một người chỉ bị xóa ĐKTT khi thuộc một trong các trường hợp sau: chết, bị tòa án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết; được tuyển dụng vào quân đội nhân dân, công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại; đã có quyết định hủy ĐKTT trái pháp luật theo điều 37 luật này; ra nước ngoài để định cư; đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới. Do đó, nếu không thuộc một trong những trường hợp này thì Công an quận 6 không có quyền xóa hộ khẩu thường trú của bạn ở nơi đây.

Luật sư Nguyễn Bảo Trâm
(Theo TTO)

Có được cấp sổ đỏ khi mua đất chỉ có giấy viết tay?

Năm 1988, gia đình tôi mua một thửa đất bằng giấy viết tay (ngoài ra không có giấy tờ nào khác). Gia đình tôi đã làm nhà và ở ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp gì.

Vậy gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hay không? Nếu được thì cần thực hiện những thủ tục gì và gửi lên đâu?

Trả lời:

Đất mà gia đình bạn đã mua từ năm 1988 và mua bằng giấy tay nhưng sử dụng ổn định không có tranh chấp từ lúc mua đến thời điểm hiện tại, bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 11, Nghị định Số: 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Điều 11. Cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định
1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP.

Như vậy gia đình bạn không cần phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, mà nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Phòng tài nguyên và môi trường. Hồ sơ gồm (khoản 1 Điều 136 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

Điều 136. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường
1. Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
b) Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
c) Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).
Hy vọng ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ làm rõ vấn đề mà bạn quan tâm.

Văn phòng luật sư Giải Phóng
(Theo Vietnnamnet)

Có được chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thiện không?

Hỏi: Tôi được biết có 1 dự án thuộc quận 2 (Tp.HCM) đã có phê duyệt 1/500, là 1 khu phức hợp gồm khu thương mại và căn hộ chung cư đang có nhu cầu chuyển nhượng.

Công ty tôi đang muốn mở rộng quy mô đầu tư, muốn mua lại dự án này. Tuy nhiên, tôi nghe nói là chúng ta đã có quy định không cho phép bán dự án khi chưa hoàn thiện nữa để tránh nạn đầu cơ và tránh dự án chết.

Xin giải thích rõ cho tôi về vấn đề này. Cảm ơn!

nguyenviethung.bdsbm@...

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 194, Luật Đất đai năm 2013 và Điều 42, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

- Dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Quyền sử dụng đất chuyển nhượng không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;  và còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; và
- Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Bên cạnh đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có:

- Ngành nghề kinh doanh phù hợp;
- Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên;
- Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
- Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
- Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

Ngoài ra, theo pháp luật kinh doanh bất động sản (Điều 6, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản) thì việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án chính là cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án.

Luật sư Lê Thị Chiêu Oanh
(Công ty Luật TNHH Đất Luật)

(Theo Báo Pháp luật & Xã hội/CafeLand)
 

Có được cấp sổ đỏ cho đất vướng tranh chấp?

Hỏi: Tôi đang chuẩn bị lập gia đình riêng. Bố mẹ dự định cắt cho tôi một mảnh đất nằm trong khuôn viên đất ở của gia đình tôi.

Nhưng phần đất dự định cho tôi lại nằm sát bờ tường sát nhà bên cạnh và hiện hai bên đang có tranh chấp, chưa thống nhất.

Tôi muốn hỏi, khi chưa giải quyết tranh chấp này dứt điểm, nếu ba mẹ cắt đất này cho tôi thì tôi sẽ không được cấp sổ đỏ phải không?

Trân trọng cảm ơn luật sư.

lenguyen87@...

Trả lời:

Về điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất, Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, đối với trường hợp đất đang có tranh chấp, người sử dụng đất không được phép thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

Hơn nữa, bố mẹ bạn cũng không được phép tự thực hiện chia tách đất đai mà phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc tách thửa theo đúng trình tự pháp luật quy định.

Khoản 1, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”

Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Vì thế, đối với trường hợp trên, do có tranh chấp nên bố mẹ bạn chưa được thực hiện tách thửa. Để thực hiện các quyền này, đầu tiên các bên phải cùng nhau giải quyết tranh chấp đất đai.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo 
(Công ty luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)

(Theo CafeLand)