Thủ tục Mua bán Chuyển nhượng

Hỏi về thủ tục tách 3 căn nhà trên cùng một thửa đất ;
Hợp đồng chuyển nhượng đất có giá trị pháp lý khi nào?
Hùn tiền mua đất rồi tách thửa đươc không?
Hỏi về việc chính quyền chậm trễ cấp sổ đỏ ;

Hỏi về thủ tục tách 3 căn nhà trên cùng một thửa đất

Hỏi: Tôi có ba ngôi nhà do ba mẹ để lại, nhưng cả ba nằm chung một sổ hồng (sổ hồng vừa mới làm xong). Giờ tôi muốn tách ra thành ba ngôi nhà riêng biệt, mỗi căn diện tích 3,5m x 14m, đường trước nhà hiện hữu 5m.

Xin hỏi tôi phải làm các thủ tục gì để được tách thửa? Và phải mất bao lâu để hoàn tất các quy trình? Xin cảm ơn (Trịnh Hoài Phú)
Trả lời:
Theo quy định hiện hành thì 1 “sổ hồng” được pháp luật xem là một căn nhà, trường hợp bạn muốn tách thửa thành 3 căn nhà riêng thì phải thỏa mãn các điều kiện được phép tách thửa, ở mỗi địa phương thì UBND tỉnh, TP trực thuộc trung ương có quy định khác nhau về điều kiện tách thửa cho phù hợp với địa phương mình.
Trong thư bạn không nói là nhà bạn ở đâu nên tôi không thể tư vấn cho bạn rằng có được tách thửa làm ba căn nhà hay không. Nếu ở TP.HCM bạn nên tham khảo Quyết định 19/2009/QĐ-UBND quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa của UBND TP.HCM.
Cụ thể, tại điều 3 quy định cụ thể đối với đất ở như sau:
a) Các trường hợp không được tách thửa:
- Khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn;
- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt; đất thuộc khu vực đã được cơ quan cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500.
Trường hợp quy hoạch chi tiết này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;
- Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố thì không được tách thửa.
b) Ngoài các trường hợp quy định tại điểm a khoản này được tách thửa, nhưng phải đảm bảo phù hợp quy hoạch và các điều kiện:
- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực	Đất ở
	Đất ở chưa có nhà (m2)	Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1: gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình	50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m	45m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới > 20m; 36m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m tại đường phố có lộ giới < 20m.
Khu vực 2: gồm các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức và các thị trấn, các huyện được quy hoạch đô thị hóa	80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m	50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.
Khu vực 3: gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ các thị trấn, các huyện và khu vực thuộc huyện được quy hoạch đô thị hóa	120m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 7m	80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO) 

Hợp đồng chuyển nhượng đất có giá trị pháp lý khi nào?

Hỏi: Tôi vay của người khác một khoản tiền. Từ đó, tôi đã ký với họ hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất của tôi, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) do cả hai vợ chồng tôi đứng tên.

Hợp đồng chuyển nhượng này được ký tại nhà riêng, tôi trực tiếp ký và ký thay chữ ký của vợ. Tôi gửi họ bản hợp đồng kèm theo bản chính sổ đỏ, sổ hộ khẩu, chứng minh thư của vợ tôi, chứng minh thư phô tô của tôi. Hiện hợp đồng này chưa có công chứng gì.
Mới đây, tôi được thông báo là họ đã chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác. Tôi muốn hỏi luật sư, họ có thực hiện được việc này không?
Xin cảm ơn luật sư tư vấn!
nguyenviethung.bdsbm@...
Trả lời:
Theo quy định của pháp luật, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thì các bên phải thực hiện và hoàn thiện tất cả các thủ tục cơ bản như sau:
Bước 1, tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lưu ý hợp đồng này phải có chứng thực, công chứng;
Bước 2, tại cơ quan thuế có thẩm quyền, các bên thực hiện kê khai và thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh từ việc chuyển nhượng đó;
Bước 3, đăng ký biến động về quyền sử dụng đất (hay còn gọi thay đổi chủ sử dụng đất) trên sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền.
Dựa trên thông tin bạn đã cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất, sổ đỏ do cả hai vợ chồng bạn cùng đứng tên. Hiện nay, hợp đồng chuyển nhượng trên chưa được công chứng và các bên chưa thực hiện việc kê khai, nộp thuế và đăng ký biến động về quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này chưa có hiệu lực pháp luật. Vì thế, người được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bạn không thể chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất đó cho người khác.
Luật sư Nguyễn Thanh Hiền 
(Công ty Luật TNHH ATIM)

(Theo CafeLand) 
 

Hùn tiền mua đất rồi tách thửa đươc không?

Hỏi: Tôi đang định mua một miếng đất 8m x 16m tại phường Đông Hưng Thuận (Q.12, Tp.HCM), đã có sổ hồng. Khu này hiện là khu dân cư hiện hữu, nhà ở khá đông đúc.

Xin hỏi làm sao xác định đất có nằm trong quy hoạch? Nếu có quy hoạch thì đất tôi mua có bị thu hồi? Tôi có thể xin giấy phép xây dựng nhà?

Hiện tôi không đủ tiền mua hết nên dự định cùng một người bạn mua miếng đất này và sẽ tách sổ thành hai thửa (mỗi thửa 4m x 16m) có được không? Thủ tục và chi phí thế nào? Nguyen Ba Chien (chien.nguyen@... )

Trả lời

Để biết tại vị trí khu đất ông dự định mua được Nhà nước quy hoạch thành mục đích sử dụng như thế nào, ông cần liên hệ với UBND quận để được cung cấp thông tin quy hoạch chính xác. Trong trường hợp đất được quy hoạch vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thửa đất có thể bị thu hồi để thực hiện quy hoạch.

Về giấy phép xây dựng, ông có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố. Trường hợp tại vị trí đất đã được quy hoạch không phải là đất ở dẫn đến việc xây dựng nhà ở là không phù hợp với quy hoạch, ông có thể xin cấp giấy phép xây dựng tạm theo quy định.

Theo Điều 8 quyết định 68/2010/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM, việc cấp giấy phép xây dựng tạm áp dụng đối với những vùng đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền; chủ đầu tư có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định. Quy mô xây dựng tạm tối đa năm tầng.

Khi được cấp phép xây dựng tạm, ông phải cam kết và thực hiện tháo dỡ không điều kiện nhà ở, công trình xây dựng khi Nhà nước triển khai thực hiện quy hoạch.

Tuy nhiên, trường hợp thửa đất thuộc khu vực hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật hiện hữu; hành lang bảo vệ bờ sông, kênh, rạch và hành lang bảo vệ các công trình khác theo quy định mà Nhà nước chưa có chủ trương di dời các công trình, nhà ở đó ra khỏi khu vực nêu trên; hoặc nhà ở nằm trong phạm vi quy hoạch lộ giới của các tuyến đường hiện hữu trong đô thị đã được phê duyệt và công bố lộ giới nhưng chưa có kế hoạch mở rộng đường thì không được phép xây dựng mới, mà chỉ được cải tạo, sửa chữa công trình, nhà ở hiện hữu.

Về việc tách thửa, theo quy định tại Khoản 1 điều 3 quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND Tp.HCM, đối với đất ở chưa có nhà tại quận 12 thì diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 80m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m. Còn đối với đất ở đã có nhà, diện tích tối thiểu của mỗi thửa đất sau khi tách không nhỏ hơn 50m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m.

Căn cứ quy định này, sau khi ông và người bạn hùn tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông nên xây nhà để đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)

 

Hỏi về việc chính quyền chậm trễ cấp sổ đỏ

Hỏi: Gia đình tôi sống ở nông thôn, bố chồng tôi có 2 người con là chồng tôi và anh T. Anh T lấy vợ năm 1986, bố chồng tôi đã cho anh T ra ở riêng và cắt cho anh nửa mảnh vườn bố tôi đang ở.

Mảnh còn lại bố chồng tôi tạm giữ và để giành cho chồng tôi sau này. Ngay trong thời gian đó, mảnh vườn của anh T và của bố tôi đều được cấp sổ đỏ (sổ đỏ) nhưng mảnh vườn của bố chồng tôi thì không nhận được sổ đỏ, chỉ có mảnh vườn của anh T thì có.
Tôi đã nộp tiền để làm sổ sổ đỏ Năm 1995 và năm 1997 nhưng đến giờ vẫn chưa có. Khi tôi kiến nghị thì họ lại bảo rằng, không tìm thấy tên tuổi, giấy tờ của bố tôi ở trên xã.
Tôi muốn hỏi: Nếu không có tên tuổi, giấy tờ nhà đất của mảnh vườn đó, tại sao năm 1986 bố tôi lại có thể cắt vườn đất cho anh T, họ nói trả rằng không biết?
Mảnh vườn đó hiện tại do vợ chồng tôi sở hữu vì bố tôi đã mất từ năm 2002. Đến bây giờ họ vẫn ậm ừ không rõ ràng dù tôi đã nhiều lần tôi đi nộp tiền để làm sổ sổ đỏ. Lần nào tôi đi xin cấp sổ họ cũng đòi phải có sổ cũ nhưng từ lúc bố tôi chia vườn tới nay, vợ chồng tôi chưa nhận được giấy tờ gì thì làm sao có sổ cũ được (tôi vẫn giữ lại các giấy tờ mỗi lần nộp tiền làm sổ đỏ).
Tôi mong luật sư tư vấn cho tôi cách giải quyết để được cấp sổ đỏ trong thời gian sớm nhất.
Trân trọng cảm ơn luật sư.
thutrangtm22@...
Trả lời:
Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:
- Thứ nhất, bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thửa kế trước vì bố bạn đã mất năm 2002 (thửa đất trên vẫn chưa chuyển cho ai), sau đó mới tiến hành làm thủ tục xin cấp sổ đỏ được.
- Thứ hai, về thủ tục xin cấp
Trong trường hợp này, chúng tôi không thấy bạn liệt kê bất kỳ loại giấy tờ nào để chứng minh quyền sử dụng đất mà bạn có. Vì thế, trong trường hợp này chúng tôi sẽ đưa ra các quy định về xin cấp sổ đỏ mà cá nhân không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để tư vấn cho bạn, cụ thể như sau:
Tại Điều 101, Luật đất đai 2013 có quy định về các trường hợp cấp sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“Điều 101. Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp sổ đỏ.”
Căn cứ vào đó, nếu thửa đất của gia đình bạn phù hợp với các điều kiện nêu trên, bạn có thể làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho thửa đất của gia đình bạn
Điều 70, Nghị định 43/2014 hướng dẫn thi hành chi tiết một số điều của luật đất đai 2013 đã quy định trình tự, thủ tục xin cấp sổ đỏ
“Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp sổ đỏ thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:
a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;
b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp sổ đỏ vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý Nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai;
e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp sổ đỏ thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp sổ đỏ; cập nhật bổ sung việc cấp sổ đỏ vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao sổ đỏ cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi sổ đỏ cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ;
Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp sổ đỏ thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”
Trong trường hợp cơ quan cấp có thẩm quyền không thực hiện hoặc gây khó dễ khi bạn đã cung cấp đầy đủ hồ sơ thì bạn có quyền “khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai” (Điều 166 Luật đất đai 2013) lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 luật Khiếu nại 2011 như sau:
“Điều 7. Trình tự khiếu nại
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.
Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”
Công ty Luật Thiên Thanh
(Theo CafeLand)