Chuyển mục đích sử dụng đất

Điều kiện chuyển mục đất sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở ;

Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Chuyển từ đất vườn sang đất ở phải làm thủ tục gì?

Điều kiện chuyển mục đất sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất ở

Hỏi: Năm 2009, tôi có nhận chuyển nhượng 60m2 đất trồng cây lâu năm của một người dân ở huyện ngoại thành Hà Nội, đã được cấp sổ đỏ, thời hạn sử dụng đến năm 2057. Mảnh đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư và tôi đã xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích 35m2 trên diện tích 60 m2 đất đó.

Nay, tôi muốn được biết tôi có thể chuyển mục đích sử dụng mảnh đất trên sang đất ở lâu dài được không và nếu được thì thủ tục như thế nào?

Trả lời:

Ngày 20/12/2011, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành kèm theo Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND Quy định về  trình tự, thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 4, Điều 5 Quy định này như sau:

Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, trong đơn thể hiện nhu cầu sử dụng đất, có ý kiến của UBND cấp xã (nơi có đất) xác nhận về nhu cầu sử dụng đất của người xin chuyển mục đích sử dụng.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải thuộc đối tượng được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2003 hoặc đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai năm 2003; từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất không vi phạm hành chính và bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định tại Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 của Chính phủ và không:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác  đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành đúng pháp luật đất đai ở địa phương, được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận và có văn bản cam kết về những nội dung chính sau:

- Chấp hành các quy định của cơ quan nhà  nước có thẩm quyền đối với phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch thoát lũ theo quy định.

-  Bàn giao cho UBND xã, phường, thị trấn phần diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch và lối đi sử dụng chung của khu vực khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định.

- Nộp đủ nghĩa vụ tài chính về đất và các nghĩa vụ tài chính khác đúng thời hạn theo quy định khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà  nước có thẩm quyền xét duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt thì phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Không nằm trong chỉ giới mở đường quy hoạch, phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, sông, kênh, mương, di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình an ninh, quốc phòng, quy hoạch phòng chống lũ và diện tích dành lối đi sử dụng chung trong khu vực.

Diện tích đất xin chuyển mục đích sử dụng không thuộc khu vực phải thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp  ông Ngô Trung Kiên, năm 2009 đã nhận chuyển nhượng của một cá nhân tại huyện Từ Liêm, Hà Nội 60 m2 đất trồng cây lâu năm. Thửa đất này nằm xen kẹt trong khu dân cư, đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đến năm 2057. Ngay sau khi nhận chuyển nhượng, ông Kiên đã xây dựng căn nhà cấp 4 diện tích  35 m2 trên diện tích 60 m2 đất đó. Để phù hợp với việc sử dụng đất hiện nay, ông Kiên muốn được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.

Căn cứ Quy định nêu trên thì trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất của ông Ngô Trung Kiên có một vướng mắc về điều kiện. Đó là vào năm 2009, sau khi nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, ông đã tự ý chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trồng cây lâu năm sang đất ở mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Tuy nhiên, vi phạm đó không bị phát hiện, không bị lập biên bản vi phạm hành chính,  không bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai; diện tích tự ý chuyển mục đích sử dụng phù hợp với quy hoạch khu dân cư. Theo luật sư, vi phạm đó sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét miễn truy cứu trách nhiệm pháp lý khi thụ lý hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá  nhân là UBND cấp huyện. Để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, ông Kiên liên hệ và nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND xã, phường, thị  trấn nơi có đất xin chuyển mục đích sử dụng. Hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy cam kết thực hiện điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Sổ hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật sư Trần Văn Toàn- VPLS Khánh Hưng – Đoàn Luật sư Hà Nội
(Theo Chinhphu.vn)

Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Hỏi: Đất của tôi ở Thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Vừa qua, tôi có liên hệ phường Tân Đông Hiệp để biết thêm thông tin về thửa đất của mình nhằm chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Từ phường, tôi được biết là thửa đất đó nằm trong đất quy hoạch đất ở nhà cao tầng và đất ở thương mại đến năm 2030. Theo phường Tân Đông Hiệp, tôi được chuyển mục đích sử dụng thửa đất đó sang đất ở. Nhưng khi liên hệ làm thủ tục thì người nhận hồ sơ ở cấp thị xã bảo không được. Nguyên nhân là đất này đang nằm trong chỉnh trang (chỉnh trang đã có quyết định này từ năm 2007 nhưng đến nay vẫn còn hiệu lực hay sao? Vì theo sơ đồ mới thì đất tôi đang nằm trong khu quy hoạch đất ở nhà cao tầng và đất ở thương mại đến năm 2030).

Theo ý kiến người nhận hồ sơ thì chỉnh trang cao hơn. Vậy cho tôi hỏi quy hoạch và chỉnh trang khác nhau như thế nào? Đất của tôi vừa phải chịu quy hoạch vừa phải chịu chỉnh trang và đã “treo” rất lâu. Đất nằm trong quy hoạch đất ở nhà cao tầng và đất ở thương mại với thời hạn đến năm 2030 có được chuyển mục đích sử dụng đất ở không?

Trả lời:

Cụm từ "đất ở chỉnh trang đô thị" được hiểu là khu vực định hướng sẽ xây dựng mới, bố cục lại các công trình nhà ở để tạo không gian mỹ quan cho đô thị và tạo môi trường sống tốt hơn, hợp lý và hài hòa với không gian kiến trúc, cảnh quan xung quanh, đồng thời phù hợp với sự phát triển chung của đô thị.

Đất quy hoạch được hiểu là đất đã được nhà nước đưa vào phương án giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội hoặc an ninh quốc phòng.

Khoản 3, Điều 30 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết. Trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết thì căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngoài ra, diện tích đất xin chuyển mục đích còn phải phù hợp với hạn mức giao đất tại địa phương.

Do đó trường hợp của bạn phải liên hệ với UBND cấp quận, huyện để được trả lời cụ thể có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Trân trọng!

Luật sư Nguyễn Thế Truyền
(Công ty Luật Hợp danh Thiên Thanh)

(Theo CafeLand) 

Chuyển từ đất vườn sang đất ở phải làm thủ tục gì?

Hỏi: Tôi mới mua 1 mảnh đất 40m2 tại Vĩnh Quỳnh, Thanh Trì, Hà Nội. Mảnh đất này xen lẫn với khu đất đã có sổ đỏ đất ở lâu dài.

Bây giờ, tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở thì tôi phải làm thủ tục gì và theo quy định của Nhà nước, tôi phải chịu thuế như thế nào?

Rất mong nhận được tư vấn của Luật sư.

Trân trọng cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ vào thông tin mà bạn cho biết, chúng tôi hiểu rằng, bạn có 40m2 đất nằm trong khu đất lớn hơn đã có sổ đỏ chung, hiện chưa làm thủ tục tách thửa và bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng mảnh đất này thành đất ở.

Để thực hiện được việc đó, bạn và chủ sử dụng đất cần phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này có công chứng, chứng thực. Sau đó, nộp hồ sơ xinchuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở và tách thửa tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện Thanh Trì, kê khai thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (gồm tiền sử dụng đất, thuế và phí). Theo đó, UBND huyện Thanh Trì sẽ thụ lý hồ sơ, xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được huyện Thanh Trì phê duyệt.

Các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở và tách thửa gồm:

Thứ nhất, thuế thu nhập cá nhân (thuế TNCN) bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp: Theo quy định của pháp luật, nếu bên bán (bên chuyển nhượng) không thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN thì phải nộp thuế TNCN. Có hai cách tính thuế suất,cụ thể là 25% trên thu nhập tính thuế hoặc 2% trên giá chuyển nhượng (nếu không có hồ sơ để xác định hoặc không xác định được giá  mua hoặc giá vốn và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế).

Thứ hai, tiền sử dụng đất: Căn cứ vào Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp ở thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bạn có thể tham khảo bảng giá đất được đăng tải trên website của Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP. Hà Nội (http://tnmtnd.hanoi.gov.vn/) để có thông tin chi tiết về giá đất.

Thứ ba, lệ phí trước bạ: Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Nghị định 23/2013/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định, lệ phí trước bạ được tính theo công thức sau: giá tính lệ phí trước bạ * 0,5%.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo Quyết định 05/2012/QĐ-UBND về Bảng giá làm căn cứ tính lệ phí trước bạ đối với nhà, thuế thu nhập cá nhân đối với việc chuyển nhượng nhà trên địa bàn TP. Hà Nội do UBNDn TP. Hà Nội ban hành.

Luật sư Nguyễn Thanh Hiền 
(Công Ty Luật TNHH ATIM)

(Theo CafeLand)