Làm sao để định giá bất động sản không bị thả nổi?
Thẩm định giá bất động sản không chính xác là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nóng, lạnh thất thường.
Làm sao để định giá bất động sản không bị
thả nổi?
CafeLand - Thẩm định giá bất động sản không chính xác là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nóng, lạnh
thất thường.
Định giá đất, bất động sản là lĩnh vực
được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát
triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thuỵ Điển,
Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore...định giá đất và bất động sản đã trở thành
một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các
nguyên tắc và phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng
rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị
trường bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất
động sản diễn ra thuận lợi.
Hiện nay, hoạt động định giá đất và
bất động sản tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ của quản lý nhà
nước đối với thị trường bất động sản, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong
nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của nhà nước.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và
tổ chức bộ máy nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý nhà nước đối với
hoạt động định giá đất và bất động sản nói chung tại nhiều nước trên thế giới
có những điểm rất giống nhau, và đây là những điểm mà nước ta có thể áp dụng để
kìm hãm tình trạng giá bất động sản đang bị thả nổi như hiện nay.
Đa số luật liên quan đến bất động sản
và môi giới bất động sản của các nước đều chỉ rõ định giá và quản lý hoạt động
định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản
lý nhà nước. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang
pháp lý đã được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và
chi tiết.
Về chế độ định giá bất động sản: Các
tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các bất động sản khác gắn liền
với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và bất động sản thuộc diện phải chịu
thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng. Việc định giá
đất và bất động sản được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần
tuỳ theo quy định của mỗi nước. Trong các trường hợp phát sinh chuyển nhượng,
nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì việc định giá đất
và bất động sản sẽ được tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về phương pháp định giá đất và bất
động sản: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống,
đó là: phương pháp so sánh, tức sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những
bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường (bất động sản so sánh)
làm cơ sở để xác định giá cho những bất động sản cần định giá.
Phương pháp giá thành (phương pháp chi
phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã
được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình
gắn liền với đất đã được khấu hao. Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) là
phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong
tương lai.
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ
chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá:
tổ chức định giá của nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá
tư nhân chịu sự quản lý về mặt nhà nước của cơ quan định giá nhà nước.
Tổ chức định giá của nhà nước có chức
năng xây dựng giá đất và bất động sản, thực hiện quản lý nhà nước về công tác
định giá đất và bất động sản trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và bất động
sản được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những bất động
sản có giá trị lớn (tuỳ theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật
khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt. Trường hợp những thửa đất
hoặc bất động sản có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của
các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng
được, thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là quyết
định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình
thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường
xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và bất động sản như thế
chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong
nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản của các
bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức
Công ty trách nhiệm hữu hạn. Để hiểu rõ vấn đề này ta có thể xem xét mô hình
định giá của Singapore.
Ở Singapore có Viện định giá và các
định giá viên (còn gọi là Hiệp hội định giá) thành lập năm 1963. Viện là tổ
chức chuyên nghiệp quốc gia duy nhất ở Singapore, đại diện cho các nhà nghiên
cứu khảo sát, các nhà định giá tài sản. Tiền thân của Viện là một chi nhánh
thành lập năm 1937 thuộc Viện Định giá Hoàng gia Anh. Các thành viên gồm có:
sinh viên, nhân viên tập sự, thành viên, hội viên và hội viên danh dự.
Hiệp hội thẩm định giá hoạt động theo
Luật đăng ký các tổ chức nghề nghiệp. Hàng năm hiệp hội tổ chức Hội nghị thường
niên, hội thảo chuyên đề, các khóa đào tạo thẩm định viên về giá. Công ty định
giá trực thuộc hiệp hội cung cấp các dịch vụ định giá là công ty duy nhất có
chức năng thẩm định giá đất cho Chính phủ.
Doanh nghiệp định giá được thành lập
chủ yếu dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn. Ở Singapore, có khoảng 60
công ty định giá tư nhân với số lượng trên 600 nhân viên có thẻ định giá (7000
người dân có 01 người có thẻ định giá), số vụ định giá của tất cả các công ty
khoảng trên 6000 vụ trên một năm.
Ở Singapore, định giá là một nghề. Các
định giá viên có thể làm việc trong lĩnh vực tư nhân, cho các tổ chức tập đoàn
lớn và họ cũng có thể làm việc cho các Bộ quản lý nhà nước hoặc Bộ quản lý lĩnh
vực kinh doanh. Định giá viên cũng có thể làm việc cho các cơ quan chính phủ
hoặc tổ chức tương tự như Ngân hàng phát triển nhà ở (HDB), Cục quy hoạch phát triển ngoại ô,
Tổng cục địa chính, Cục Thuế…
Các nhà định giá hoạt động theo Luật
Bất động sản và Luật định giá ban hành năm 1906. Muốn hành nghề định giá hoặc
làm đại lý bất động sản phải có giấy phép của Cục thuế (Bộ Tài chính). Giấy
phép hành nghề định giá chỉ xem xét cấp cho những người có bằng cấp chuyên môn
trong lĩnh vực định giá và kinh nghiệm thực tiễn cần thiết.
Những định giá viên về giá làm việc
cho Chính phủ, cho tổ chức hoặc khu vực tư nhân nhưng có liên quan chặt chẽ với
Chính phủ thì không được cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá. Họ được phép
định giá nhưng không được phép thu phí dịch vụ định giá của mình. Ngoài ra, tất
cả các hội viên của Hiệp hội đều phải tuân thủ quy tắc đạo đức nghề nghiệp của
Hiệp hội, nếu vi phạm, tùy trường hợp cụ thể có thể bị khiển trách, đình chỉ
hoạt động hoặc khai trừ khỏi hiệp hội.
Những lưu ý khi mua nhà đất
CafeLand - Nhà đất là một loại hàng hóa đặc
biệt và có giá trị lớn. Mỗi người thường chỉ giao dịch một vài lần trong đời, tất
nhiên là loại trừ các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và trong thị trường bất động sản phong phú như hiện nay, việc giao dịch nhà đất qua kênh giới thiệu của bạn
bè người quen rất ít mà chủ yếu dựa vào các trung tâm môi giới bất động sản là
chủ yếu.
Từ vô số những kênh thông tin nhà đất, việc lựa chọn một căn nhà ưng ý sẽ là vô cùng khó khăn và tốn nhiều thời gian. Ngoài các vấn đề về pháp lý, phong thủy, giá cả bạn nên lưu ý những kinh nghiệm sau :
Hãy tìm hiểu những
căn nhà có giá trị lớn hơn số tiền mình có
Khoản tiền mua nhà
của bạn là cố định và bạn mong muốn sẽ mua được căn nhà ưng ý với giá trị tương
ứng hoăc thấp hơn ngân sách. Tuy nhiên chủ nhà và môi giới luôn đưa ra mức giá
cao hơn giá trị thật của mảnh đất hay căn nhà của họ. Hãy đi xem những căn nhà
có giá trị lớn hơn và vận dụng việc trả giá linh hoạt, bạn sẽ mua được căn nhà
ưng ý với mức giá hợp lý. Nếu chỉ chăm chú vào các thông tin về những căn nhà
trong tầm tiền của mình, bạn sẽ bỏ qua rất nhiều cơ hội tốt.
Biết cách đọc thông
tin chính xác
Quảng cáo là luôn dựa
trên những giá trị tốt đẹp nhất. Nếu bạn thấy mong muốn mua căn nhà ngõ rộng để
được ô tô thì phải chú ý là tìm nhà có ga ra hoặc đường ô tô tránh nhau. Nếu
mẫu quảng cáo ghi “ngõ ô tô vào được” tức là ô tô vào được và đi luôn chứ không
phải ô tô vào nhà.
Và thông thường khi
đọc quảng cáo bạn nên trừ hao 0,5 – 1 m cho kích thước ngõ vào và cộng thêm 20m
– 50m vào chiều sâu của ngõ để khi đến khỏi thất vọng vì mất thời gian. Hãy
dành thời gian suy nghĩ và hỏi rõ đến những thông tin về ngôi nhà người môi
giới không ghi trong quảng cáo vì chắc chắn nếu những thông tin đó thật sự tốt
thì đã được nhắc tới.
Bạn nên hỏi rõ ràng
mọi thông tin từ người môi giới trước khi quyết định đến xem nhà. Việc xác định
đúng thông tin chính xác sẽ giúp bạn đỡ tốn thời gian và công sức đi xem nhà.
Không ai biết rõ điều
bạn cần hơn chính bạn
Người môi giới và chủ
nhà có thể đưa ra rất nhiều điều tốt đẹp về căn nhà họ muốn bán. Từ yếu tố
phong thủy đến xã hội, quy hoạch (đường trường chợ…)
hay độ “hot” trong giao dịch của những căn nhà lân cận . Nhưng bạn cần tỉnh táo
xác định những yếu tố thực sự cần thiết như chỗ ở mới có thuận tiện cho công
việc của bạn, có dễ dàng đưa đón con đi học, có thuận tiện cho bà xã đi chợ,
mua sắm…Quy hoạch là một quá trình lâu dài, bạn đừng hy vọng đón đầu quy hoạch
nếu xác định mua để ở. Hãy nhìn vào lợi ích và sự thuận tiện trước mắt tại thời
điểm hiện tại để lựa chọn một căn nhà hợp lý cho gia đình bạn.
Đi xem một căn nhà
tại nhiều thời điểm
Thật sai lầm nếu bạn
quyết định mua ngay sau khi chỉ xem nhà một vài lần. Hãy đến xem căn nhà bạn
định mua tại các thời điểm trong ngày: sáng, trưa, tối cả khi trời nắng và khi
trời mưa. Với sự kiên nhẫn này bạn sẽ nhận biết được mọi ưu nhược điểm của căn
nhà: có bị ngập lụt hay bị nắng nóng quá hay không, an ninh có đảm bảo không,
môi trường có trong sạch không, dân trí có tốt không,... Trong những lần xem kế
tiếp bạn có thể làm quen với hàng xóm hay người bán nước tại khu vực để dễ dàng
tìm hiểu nhiều thông tin về căn nhà và khu vực bạn muốn mua.
Cuối cùng, hãy tin
vào chính mình
Cảm giác đầu tiên bao
giờ cũng chính xác nhất và hết sức quan trọng. Khi bạn bước chân vào một căn
nhà và cảm thấy an lành, yêu thích thì hãy xem xét tiếp. Nếu cảm giác của bạn
đã không ưa thích thì dù các yếu tố khác có tốt đến mấy cũng nên suy nghĩ thật
kỹ trước khi quyết định. Bởi vì chắc chắn bạn là người sẽ ở đó trong một quãng
thời gian lâu dài, việc “đất hợp người và người hợp đất” chắc chắn sẽ giúp bạn
an cư lập nghiệp.
